购买预售公寓有7个风险?

正在建造的公寓大楼

预售公寓是指联排别墅或公寓,可以在建造前或搬入前购买。 购买预售有很多好处:

  • 预售房屋具有广泛的保修保护;
  • 您要等到大楼竣工才开始支付抵押贷款,从而获得 有机会潜在地节省预付款的余额;和
  • 如果价格随时间上涨(在过去15年中一直保持这种状况(2007-8年度除外),那么在拥有之前,您的新房屋的价值将超过您所支付的价格!

但是,意识到预售带来的风险同样重要,这样您就可以做出明智的购买选择。

不列颠哥伦比亚省的公寓预售受英国 房地产开发和营销法 [“ REDMA”]。该法允许开发商在某些情况下获得建筑许可或融资之前从事预售的销售和市场营销。

不像 住宅租赁法 在BC省,REDMA并未规定任何特定形式的预售合同, 因此,开发人员通常要求其律师为自己起草非常单方面的合同。 正是此类合同的本质在于产生了与预售有关的大部分风险。

购买预售公寓的7个主要风险是:

  1. 市场价值
  2. 利率
  3. 理财
  4. 完成日期
  5. 尺寸和布局
  6. 完成的产品
  7. 法律后果

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1.市场价值

单位准备被占用时的市场价值是多少? 谁能可靠地说出从现在起2年,3年或4年后,房产的价格是多少? 尽管BCREA,CMHC和其他机构试图提前预测住房趋势,但没有人能确切地知道一年多前房价会上涨多少,而少得多。

您是否建议您的客户以今天的价格购买一百万美元的“黄金期货合约”,并在两年内交货?

没有? 那是因为黄金价格可能会下跌并且杠杆双向起作用吗?

但是,这恰恰是卑诗省的预售合同。预售协议实质上是具有不确定交付日期的房地产期货合约。因此,买方必须承担市场波动的风险,并在市场下跌时承担损失。

2.利率

您知道从现在起2年或3年的利率是多少吗? 当前的最优惠利率会开始攀升还是会保持不变?

虽然对于今天的首次购房者来说,以今天的最佳价格融资公寓似乎可行,但是如果在公寓关闭时房价增加,该怎么办?对于$ 350,000的抵押贷款,每个百分点将使买方每月按揭还款额增加$ 300 +。

预测利率甚至比房地产价格更像是一场赌博,因为有许多因素会影响利率,例如经济,贸易平衡,货币利差以及政府的财政和货币政策,这可能与事实完全不符。购买者为购房提供资金的计划。购买前,请确保您的预算可以应付利率的上升。

3.融资

尽管购买者今天可能有资格获得抵押贷款,但在购买截止日期到来之前,他至少有3种方式可能不具备抵押资格:

  1. 利率上升了,他再也负担不起银行的贷款准则下的付款;
  2. 财产价值下降,在这种情况下,银行将仅对当前 市场价值降低 他必须弥补差额;
  3. 买方和/或其合伙人在此期间被解雇或减少了工作时间;

如果买方在进行预售项目的建设融资时拥有贷方的“利率持有权”怎么办? 大多数贷款人的利率维持时间不会超过90-120天,如果他们在某个项目中维持利率,通常最多可以维持18个月。 如果开发者将完成日期延至该日期之后,则保价期将终止。 同样,如果市场价值下降,银行可能会要求买方补足差额[见上文2.。

4.完成日期

这是预售合同中的移动目标。  大多数合同提供了 预计完成日期 通常相隔一年或两年。 但是,合同将规定开发者可能会在相当长的时间内更改日期。

因此,开发人员可以将关闭日期延长很多倍,直到指定的“外部完成日期”,该日期可能比原始估计的关闭日期晚几年。开发者可能有权延长交易期限 即使在下降的市场中 超出购买者可能计划的日期的年数。

预售合同通常包含 不可抗力条款 如果该项目因“地震,恐怖主义,洪水或其他天灾,火灾,爆炸,意外事故,任何原因,任何政府机构的行为,罢工,停工等而被拖延了,则该条款旨在使开发商能够延长关闭时间,甚至超过外部完成日期。 ,无法获得或延迟获得劳动力,物资,材料或设备,承运人或承包商延迟或失败,破损或其他人员伤亡,气候条件恶劣,买方的干扰, 或超出卖方合理控制范围的任何其他性质的事件。

同时,购买者会无限期地购买单位。

但是,当开发商最终准备好出发时,合同会提供一个简短的关闭通知(通常为7-10天),其中买方必须准备好关闭或面临违反合同的情况。

5,

大多数预售合同都授予开发人员更改单元布局的酌处权。尽管几乎没有买家认为这会发生,但通常情况下他们会非常沮丧-特别是当他们发现同意在合同中允许开发商这样做时。

单位的规模通常可以比分层计划草案或市场营销材料中规定的规模小5%,而无需求助于买方。通常只能通过降低价格来解决6%或更大的尺寸差异,而不是由买方撤消的权利。

6.成品

您所看到的(或者几年前您在展示套件,小册子,视频或其他营销材料中所看到的)并不总是能得到的。 预售合同通常允许开发人员在很大程度上替代材料并完成装饰。

此外,表面处理和工艺质量也可能远低于预期(或从查看展示套件中撤回)。

合同中还有一个“无担保或陈述”条款,该条款可防止买方依赖销售时所做出的任何营销材料或口头承诺,除非已将其具体记录在购买合同中。

关闭前的检查大约在关闭前10天进行,因此当买方看到最终产品时,为时已晚。 即使明显存在明显缺陷,合同也将规定不减少缺陷。

7.法律后果

当买方被要求关闭并且发现上述风险中的一个或多个已经发生时,他通常将开始了解合同内容 首次。

如果买方在没有合法辩解的情况下未能关闭,他通常会没收其押金而不会 如果保证金不足以抵消开发商的损失,则损害了开发商寻求进一步赔偿的合法权利。

另一方面,如果开发者未能完成交易,则可以选择无任何进一步法律后果地将押金退还给购买者。

如果该单元的工艺差,替代表面处理不合格,布局改变,尺寸小于预期或视野较小(或无视野),则开发商通常不会承担任何错误或责任,并且坚持不进行价格调整就关闭。

如果开发者的销售人员对购买者的承诺未能兑现,除非将其简化为书面形式并将其包含在预售合同中,否则开发者将拒绝这些承诺或依靠不作任何担保或陈述(“合同没有关系”)条款包含在预售合同中。

如果购买者决定在法庭上解决此事,他通常将花费$ 50,000或更多的法律费用,且其法律费用不可抵税。 另一方面,开发商的财力更雄厚,是一家关于保留人的诉讼公司,其法律费用可扣除税款,作为经营成本的一部分。

这个故事的主旨:

升职前请仔细检查(或者更确切地说,在签署前进行尽职调查)。

如果您认为可以应对上述风险,请:

  1. 总是有自己的房地产经纪人 代表您购买预售商品。 开发商通常会为吸引买家向他或她支付预先安排的佣金(这样,您的房地产经纪人将获得报酬,并且您将获得独立的代表权)。
  2. 签收后 将购买协议(和披露声明)带给您的律师进行审查。 REDMA为您提供7天的撤销期限。如果您在与律师详细审查了所有文件后改变了主意,则可以在此期间取消合同。
  3. 始终保留您自己的律师 在结束时代表您。通常,开发商会为可能对购房者收取折扣价(看来是折扣价)的购房者提供“推荐律师”。

请记住,您得到的是所支付的。打折的费用通常意味着打折的服务。

同样,如果结案时出现问题,则“推荐律师”将受到道德约束。从法律上讲,他有义务代表您的利益,但他也因允许开发者在网站上刊登广告而受到开发者的欢迎。 在开发人员可能发送有关问题的项目(以及将来的项目)的数百个潜在客户中,您只是一个客户。 为什么要在这个困境中省下几百美元(投资一百万美元)?

如果您需要购买预售的建议, 给我们的办公室打电话或发电子邮件 我们很乐意为您提供帮助。

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时间表

BASIC预售合同总清单:

  1. 价格总价
  2. 额外或附加
  3. 额外的停车位
  4. 存款多少次存款
  5. 现金或存款保证金
  6. 是否有违约金
  7. GST价格包含或不包含GST
  8. 是否提供新住房回扣
  9. 开发人员是否会处理回扣
  10. 是否提供过渡性回扣[必须在结帐后索取]
  11. BCTT是否应付
  12. 截止日期预计完成日期
  13. 截止日期以外
  14. 不可抗力条款
  15. 买方闭幕通知
  16. ParkingKind:[cp] [cp]带有租约[cp] lcp []的固定租约
  17. 摊位数量
  18. 留置权保留–完成后55天的购买价格的7%
  19. 允许的更改大小
  20. 布置
  21. 材料和饰面
  22.  分配可分配性
  23. 转让费
  24. 转让人的持续责任
  25. PTT按原购买者的购买价支付
  26. 应按受让人的转让价格付款
  27. 首次购房者的限制和限制
  28. 披露声明和修订
  29. 7天的撤消权限时获得建筑许可和融资批准的撤消权
  30. 最终入住许可证
  31. 新房保修认证
  32. 买方的主题条件:融资

其他

  • 是否有能力协商协议中的不利条款?

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免责声明:   前述内容仅供参考,并不旨在为读者提供法律建议。修改不列颠哥伦比亚省使用的标准房地产合同时,请始终咨询有经验的房地产律师。此外,成文法和判例法可能会不时更改,这可能会使将来的分析不准确。 

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