(意外的)卑诗省外国买家税:是否可以减轻购买者的完成义务?

温哥华福溪港

如果是 威尔克诉郑(BCSC 2017 2131)于两天前发布,卑诗省最高法院大法官沃伦(Warren)裁定, 并没有提供合法的借口让买主郑京雅(Kyeonga Jeong)去年未能完成购买。

在这种情况下,买方于2016年6月16日签订了买卖合同,以266.8万美元的价格在北温哥华购买卖方的房屋,完工日期为2016年10月17日。

这笔18万美元的押金由买方的代理商萨顿西海岸王者娱乐有限公司以信托方式持有。

自2016年8月2日起生效的外国购买者税增加了购买者应从 58,040至458,240美元.

卑诗省政府选择不继承现有的买卖合同,因此,买方有可能在完成日期之前提出额外的400,200加元。 她的证据表明她不能这样做。

她的律师没有成功地辩称政府的决定 皱巴巴的 合同,从而为她提供了终止合同的法律途径。

在引用 KBK 138 Ventures Ltd.诉Canada Safeway Limited (2000 BCCA 295)法院裁定, 挫折的法律学说 要求外部环境实际上必须使结果与合同预期的有所不同。 仅仅困难,不便或物质损失本身并不等于沮丧。

买方的律师列举了许多发现合同受挫的案件,但法官对所有案件进行了区分(找到了其他案件的推理或结果与本案事实不符的原因)。

“该判决与法院一贯执行合同并且很少采用挫折原则使违约方逃脱责任的一长串案件相符。” (Bryan Baynham,原告的成功律师)

第二个论点是 救济被剥夺 根据第24条 法律与平等法 该条款规定,法院可以减轻所有处罚和没收,并可以对费用,支出,损害赔偿,赔偿以及法院认为适当的任何其他事项施加任何条款。

该论点也被法院驳回,理由是法院援引 唐v张 (2013 BCCA 52)发现,这笔存款的金额本质上不是罚款,也不是过多的(仅为购买价格的6.7%)。

法院对另外几起案件进行了分析,得出的结论是:1)卖方保留押金并非不合情理,2)买方的不履行决定并非源于卖方采取的任何行动,以及3)押金并非全部与卖方所遭受的损失不成比例(即使在听证之时尚未确定这些损害,因为卖方无法将财产转售给另一名买方)。

因此,买方无法获得没收的救济。

法院命令将$ 180,000的押金没收给卖方 并在以后确定她的赔偿金(如果有)。

这意味着如果卖方不能以至少原始购买价格(减去18万美元的押金)转售其房屋,买方将蒙受任何进一步损失的责任。

显然,卖方去年一直在试图转售具有独特设计的财产,因此造成了进一步的损失 可能在做.

这个故事所讲的道德 就是“老鼠和男人最好的计划经常出错”(罗伯特·伯恩斯)。

在这种情况下,没有解决问题的法律途径(尽管针对卑诗省政府的集体诉讼尚待解决(http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/b-c-government-wants-to-resolve-foreign-buyers-tax-lawsuit-without-full-trial-1.4122446),以补偿遭受不利影响的买方和卖方的损失。

尽管令人难以置信的是,外国购买者税早就应该缴纳,尽管几个月前克拉克政府的立场是外国资金对卑诗省王者娱乐价格没有任何影响。

有鉴于此,没有人能预料到政府会在如此短的时间内(大约一周)实施外国买家税!

只需在2016年8月2日之前已经签订自由买卖合同的外国买家免税,就可以避免大部分负面影响。

但是,卑诗省政府选择不采取这种明显的途径。

©帕兹法律公司(2017)

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