投机及空置税-政府未说的话

手中拿着两个加拿大二十美元的钞票

2018年11月27日,投机税在卑诗省通过。用政府的话说 “在卑诗省拥有住所的目标投机者 但不要在这里纳税 把空房子变成人们的好住房增加收入 将直接支持经济适用房。”

向公众宣传的是,这项税收将有助于解决不列颠哥伦比亚省主要城市中心的住房危机,并使我省人民能够负担得起住房。

政府还声称,超过99%的不列颠哥伦比亚人将免税。

到现在为止还挺好?

实际上,投机和空置税的影响并不完全如所宣传的那样。以下是政府在营销材料中忽略的一些问题:

什么是投机者?

投机及空置税 没有定义术语“投机者”或“投机者”。此外,该法甚至没有提及投机。没有前言或其他部分来解释该法案应如何停止投机。那为什么叫投机及空置税呢?

“投机”一词通常是贬义性描述,这种可疑的做法是试图快速赚钱,却不为任何其他人贡献任何长期价值。

卑诗省政府似乎认为,拥有既不被自己占用也不被出租的财产的任何人都是投机者,因此应受到高额的税收处罚。

租用6个月的房屋并不像您想的那样容易。

为了避免征税,所有者必须占用该物业作为其主要住所或将其出租给 一年中至少六个月. 隐含的假设是,完全有可能在最短的时间内将自己的财产出租出去,从而符合该法案。

首先,谁租用住宅物业仅六个月?大多数房客想要一个可以无限期居住的地方,通常以年而不是数月为单位。

其次,即使您找到同意租用六个月的人,最近对《住宅租赁法》(RTA)的修改也使得定期租约很难终止。 RTA修正案 禁止房东在到期时终止定期租赁协议 除了在非常有限的情况下。因此,您的租户没有法律义务在固定期限结束时撤离房屋!

除非房客同意搬迁,否则租赁将逐月继续,房东几乎无权终止此事,除非搬入该物业(或让家庭成员入住),对房屋进行大规模装修不可能在装修期间居住或出售它。

该法案追溯至2018年1月1日

与其将这种税收作为准税,以免人们可以相应地安排事务, 政府使这项税收追溯 到2018年1月1日。该法案于11月下旬通过,当时为时已晚,人们无法使其财产符合该法案。

就政府而言,这是非常微不足道的。

此外,任何形式的追溯立法通常被视为不良税收政策。

作为一种营销策略,政府慷慨地允许每个人“减税”,以其财产评估值的百分之一的一半的最低税率。我敢肯定,受影响的人很高兴被困在额外的税单上(例如,一百万美元的财产,除了房主的正常财产税之外,还多了5,000美元!)

政府追溯税收的事实 证明投机和空置税是一种税收掠夺 – NDP无法抗拒法律上的不正当购买行为,即在2018年将这些额外的0.5%资金从毫无戒心的财产所有人手中窃取。

外国业主的非独立租赁租约及其不合理要求

外国业主对非独立租赁的租赁要求所提出的问题多于答案。

法律规定,对于非常规租赁,无需租赁/租赁协议或任何租金。但是,如果所有者是外国所有者,则租户必须满足其他要求才能豁免所有者。 承租人必须:

–是加拿大公民或永久居民;

–成为卑诗省居民在日历年最后一天结束时用于所得税目的;

–不属于卫星家庭;和

–拥有卑诗省日历年的收入等于或大于整个住宅物业的年度公平市场租金的三倍。

您可能想知道为什么政府会关心房客的收入多少?这是一个好问题。该税本应针对空置房屋,因此如果有人占领该物业 租户赚多少钱为何重要?

此外,即使房客是非独立的,房东如何让房客披露其年收入?显然,政府没有考虑到该行为将如何与隐私立法互动。

此外,如果政府要审核已提交的Spec Tax声明,则无需承担租赁或租赁义务, 业主如何证明有人居住在物业中? 我最近仅向投机和空置税部门提出了这个问题,我得到的答案是“这是审计和合规团队的一个问题,顺便说一下,这还没有成立。”

显然,政府试图通过议会敦促这项立法 而不考虑影响或他们将如何执行它。

遗产规划中的问题

一种常见的房地产规划方法是让孩子或其他家庭成员按房产名称注册为共同承租人,以避免在老年共同承租人(通常是父母)去世时产生遗嘱认证费用。但是,与空置房屋税不同,投机和空置税适用于所有财产所有者,其适用性取决于每个所有者对财产的使用,而不仅仅是拥有者的财产。

因此,如果您的孩子是不动产的共同所有人,则可能会产生不利的税收影响。例如,如果孩子是外国人,而父母不满足上述要求(例如,未达到必要的收入金额),则该孩子可能要缴税,从而消除了避免遗嘱认证费的好处。

这再次导致相同的问题。如果有人居住在物业中,为什么要缴税?

产权侵蚀

只要您对房屋或公寓的使用不违法,为什么政府应该告诉您您可以使用它做什么?

收费简单称谓是普通法国家/地区中所有权最高的一种形式,正在被诸如投机和空置税和空置房税之类的法律所侵蚀,这些法律要求出租不作为主要住所使用的财产。

不遵守这些法律将导致 1%物业税 如果是虚假声明,将被处以每天最高$ 10,000的罚款。罚款会给您带来多少好处吗?

投机及空置税将增加 如果您是外国人,则加收2%的税;如果您是加拿大公民或卑诗省居民,则加收0.5%的税,原因是未遵守其规定 (并且要加重伤害,它也适用于温哥华!)例如,让我们看一下位于温哥华逸夫大厦的高端公寓,那里的“投机者”拥有该物业已有15年了,但没有每年在其中居住六个月以上。评估价值为$ 4,000,000,房主将不得不向温哥华市支付额外的$ 40,000税,向BC省政府支付额外的$ 80,000税。

如果这种税收仅适用于外国所有者,则可以基于可以说外国资本推高了卑诗省房地产价格的理由来证明这种征税是正当的,因此外国所有者应负担这笔费用。

但是,这些税款适用于任何所有者 包括加拿大公民和卑诗省居民。

这显然是对他人所有权的无理侵犯。
像往常一样,未经证实的假设是,成千上万的空置住房和公寓是罪魁祸首,如果政府只能让他们占领住房,住房问题将会得到改善。

在所有应有的尊重下,这是一厢情愿的想法。

每年约有50,000人搬到低陆平原,甚至要求租用卑诗省其他所有空置的房屋或公寓 甚至不会减少住房短缺 –但是这将导致两个更昂贵的官僚机构,并进一步浪费人们的来之不易的收入。

如何增加收入以支持经济适用房呢?

政府估计 该税将增加约2亿美元的收入.

即使管理该计划所需的官僚机构运营成本为零(这显然不是这样),但在建造更多经济适用房方面,2亿美元可谓笔之不及。这基本上是一个大型高层公寓开发的成本。

此外,我没有在任何文章或新闻稿中注意到,2亿美元将专门用于负担得起的住房,因此,人们只能像所有政府征税一样假设这一收入 将进入一般收入 BC省的项目,可用于政府认为最方便的当日项目。*

概要

就实现其既定的政策目标而言,卑诗省的投机和空置税将远远不够。

不幸的是,这无关紧要。这些“虚拟信号”税应该使纳税人对付税感到满意-无论他们是否工作。

* PST(省级销售税)通常是针对在不列颠哥伦比亚省出售的商品征收的,但是1992年,总理Glen Clark修改了法律,允许政府根据该立法对法律服务进行征税-表面上是为省级法律援助计划提供资金,这是值得的永远缺钱。

但是,这两个省的政党都没有用这笔钱来资助法律援助, 利用征费将资金用于一般收入,而不是将律师收取的资金专用于急需的法律援助和其他与司法有关的服务。

政府正在赚钱 每年超过1.4亿美元,而仅花费约8000万美元用于法律援助 当法院到处都是无人代表的诉讼人,他们无力负担律师费用且没有资格获得法律援助。

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免责声明: 前述内容不是法律建议,仅供参考。投机和空缺税自从几个月前才通过以来已经进行了数次更改,因此建议读者根据本法规做出决定之前,应先咨询本材料的法律顾问。

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