大六:如何起草一份良好的卑诗省房地产购买王者娱乐(避免的六个错误)

王者娱乐和笔

撰写一份良好的买卖王者娱乐:

买卖王者娱乐支配着买卖双方之间的交易。 在代表买方或卖方时,必须确保协议正确反映客户的意图并充分保护其利益。

大多数用于住宅交易的房地产王者娱乐都使用CREA / CBA标准“购销王者娱乐”。

请注意,目前在卑诗省使用的标准格式的购买和销售王者娱乐(“购买王者娱乐”)第18段规定:

18.陈述和保证: 除本王者娱乐和财产披露声明中包含的陈述(如果并入本王者娱乐并构成本王者娱乐的一部分)外,没有任何陈述,保证,担保,承诺或协议,所有这些陈述将在出售完成后继续有效。 .

这意味着,如果您未能包括必要的条款以保护客户的利益,则通常无法根据该条款执行这些条款。

请注意,以下大多数问题在“购买王者娱乐”中均未解决,因此您需要确保将其添加到王者娱乐中(适用时)。

“避免最常见的错误”列表

1.大小很重要

采购王者娱乐对此事保持沉默。 上市协议通常会标明房屋和地段的面积,以及公寓或联排别墅的面积(它也附带有关被认为是准确的信息,但并不能保证如此的信息的免责声明)。

除非您的购房者明确指示您不这样做,否则请让专业人员对房屋进行专业的测量和勘测,或者查看当前的分层计划,以根据主题条件验证房屋的大小。

卖方很少会陈述其财产的大小。

当发现尺寸差异时,它们总是显示出 比买家预期的小得多的房屋,地段或单元。 这意味着您手上有一个不满意的买家。

黄金法则: 永远不要依赖上市协议中包含的事实。

2. GST

购买王者娱乐未提及商品及服务税(“ GST”)。 绝大多数房地产经纪人未添加涉及该税的任何条款。 他们将其留给产权转让的律师,以试图就卖方的“事后”陈述以书面形式证明该财产是免税的,因为该财产是“二手的,住宅的,未经重大装修的财产”。

但是,在签订王者娱乐和取消主体条件后,卖方不具有王者娱乐或法律约束力来提供此类陈述(并且大多数非运输公司会建议卖方不要做出此类陈述,因为这样做无济于事。如果以后发现应该支付商品及服务税,确实可能会损害他们的职位)。

消费税对交易的适用性取决于卖方对财产的处理方式,而不取决于买方计划如何处理。

例如,如果该物业用于商业目的或具有商业元素(例如,现场/工作室),或者已被出租用于短期租赁(例如,“ Air B”&B”),尽管该财产不是新财产,也可能要缴纳GST。 这对于购买者而言将是令人不愉快的惊喜。

如果您对GST适用性的猜测是错误的,则您(或您的失误和遗漏保险公司)将在代表买方结案后支付税款。 200万美元的房产中有5%是很多钱。

黄金法则: 如果代表买方,则在要约中添加一条条款,说明购买价格已包含商品&服务税(如果适用)。 如果卖方不予理at,您知道还有一些事情需要进一步调查。 如果卖方将其留在原处,那么商品及服务税将成为他的问题。

3.财产转让税

一些司法管辖区(即艾伯塔省)不征收此税。 购买者(每五到十年仅购买或出售一次)即使居住在这里,也不一定了解此税。 确保他们在报价之前就这样做了,税额是多少(前200,000美元的税率为1%,最高200万美元的税率为2%,最高为3%。 如果购买者不是加拿大公民或加拿大永久居民,则另加15%。*

首次购房者免税额受许多限制 条件.

请记住,税收规则和条件在不断变化.

黄金法则: 除非您完全确定,否则不要猜测是否要纳税。 如果您错了,您(或您的保险公司)将为购买者支付税款。 将该人转介给您的产权转让律师或PTT分支机构,以评估他是否有资格获得FTB豁免。

4.非居民销售

许多非居民拥有加拿大房地产。 低陆平原地区的房地产价格高昂,促使许多人抛售。 当非居民出售房产时,根据《所得税法》第116条,买方有权要求扣留该房产的一部分销售价格(通常为总销售价格的25%,但如果该房产是持有的作为存货或可折旧财产,扣留额为建筑价值的50%)。 不管购买王者娱乐的期限与否,购买者都可以使用此保留。

“购买王者娱乐”试图通过在第一页左上角或最后一页底部(以您使用的版本为准)的复选框中进行处理。 许多房地产经纪人不知道为什么如此重要,因此将其留空。

如果您是为卖方行事,请一开始就确定他是否是非居民,并告知买方的房地产经纪人。

如果卖方在该物业上有大量抵押,则所要求的扣留会破坏销售(除非卖方有钱自掏腰包,让其律师还清抵押并扣留所需的金额)。 或者,如果卖方知道销售价格并且有足够的时间在结清之前,则可以在结清之前申请清关证书。 众所周知,在这种情况下,CRA可以加快通关速度(正常的处理时间为三到四个月)。

如果出售是法院命令的(即止赎或法院命令执行法),则在提出要约之前必须进行更多的搜索和调查。 卑诗省最高法院最近的一项判决(Mao v.Liu(2017)BCSC 226)导致买方被评估为注册所有人欠下的600,000加元未缴资本收益税。

黄金法则: 确保您的非居民卖方知道扣留的内容,不会阻碍出售,以及从CRA取回资金需要多长时间(在支付资本收益或所得税之后)。 如果是法院下令的销售,则在要约撰写之前,必须进行额外的尽职调查。

5.地下油或燃油箱

在1950年代后期之前,低陆平原的大多数房屋都通过装有500至1000升取暖燃料的地下油箱供暖。 这些通常埋在后院或侧院的地表下方几英尺的地方。 管道将水箱连接到家中,并允许定期重新加水。

到1950年后期,许多房屋所有者已改用天然气供暖,并放弃了燃油箱。 通常,通过密封或卸下加油管来简单地关闭油箱,而不用尽或排空现有燃料。

由于当时很少或没有环保法规,因此没有人担心40年左右后,油箱会腐蚀并且燃料会泄漏出去。

温哥华的市政法规要求拆除所有未使用的地下油箱。 因此,如果有地下储罐,则卖方有法律责任将其卸下。

由合格的公司卸下油箱的费用通常约为2,000-2,500美元。 但是,如果燃油泄漏出去,我们会看到高达10万美元甚至更高的成本,因为燃油可能会在地基和巷道下泄漏,所有被污染的土壤必须清除并更换。

PDS对这个问题没有什么帮助,因为它仅要求船东声明他“不知道任何现有的油箱”。

黄金法则: 卖方应保证财产中没有地下油箱或油箱。 为了安全起见,还应附带条件,该条款允许您的买方在关闭之前进行这方面的检查,并指出如果发现某个储罐,则由卖方负责将其移走,(包括完井之前,如果有任何渗漏的土壤进行了必要的土壤修复)。

6.任务

现在,卑诗省使用的标准房地产王者娱乐第20A条禁止买方在未经卖方书面同意的情况下将购买王者娱乐转让给第三方。 此外,它允许卖方从任何这种转让中获得利润。

这是对允许转让住宅王者娱乐的长期惯例的重大更改(除非另有禁止)。

如果在要约日期和结束日期之间价格急剧上涨,而您的购买者有机会将王者娱乐“翻转”给第三方,则得知他被禁止这样做会令他非常失望。

在写王者娱乐之前,请确保您向买方说明了这一点。 像所有条款一样,可以在报价之前将其删除。

黄金法则: 在编写要约之前,请确保您的买方了解将他在王者娱乐中的权益分配给其他人的概念。

… 这个故事的主旨:

买者和卖者讨厌惊喜(因为惊喜总是令人不快的)。 消除意外的最佳方法是草拟一份适当的买卖王者娱乐,并聘请一名优秀的房地产律师作为您团队的一部分。

©2017年4月11日 帕兹法律公司

**截至该日期,材料为最新资料,仅供参考。在处理主题时,它们不打算构成或替代法律建议。 如果将来参考这些材料,请与作者联系或自行进行尽职调查以进行更新。

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  • 我们已经完成了30,000多次销售和购买
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  • 我们为房主保护办公室制定了法律计划,以协助漏水公寓的业主
  • 我们在卑诗省建立了第一个产权保险办公室
  • 我们为一家大型特许银行设立了第一个全省范围的抵押贷款计划;
  • 法律协会,加拿大律师协会,CHOA,RELAN和PETA的成员。

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免责声明:  前述内容仅供参考,并不旨在为读者提供法律建议。修改不列颠哥伦比亚省使用的标准房地产王者娱乐时,请始终咨询有经验的房地产律师。此外,成文法和判例法可能会不时更改,这可能会使将来的分析不准确。 

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