保护公寓买家

肯尼斯·帕兹(Kenneth Pazder)最近接受了采访 加拿大律师马格 关于公寓买家保护的话题。这是全文:

全国各地的一系列公寓取消和失败使施工前投资者大声疾呼。尽管不断发展的共管公寓立法中有一些保护措施,但各省的规定有所不同,它们并不总是适用于主要投资以及任何失去的利益或机会。

根据加拿大统计局2016年人口普查数据,公寓购买者的数量继续增加,导致更多的加拿大人住在公寓中,其中有13.3%的家庭住在公寓中。随着公寓项目的兴趣增加和建设,人们担心尚未建成的单位的买卖协议给购买者带来了很大的风险。

多伦多公寓律师丹妮丝·拉什(Denise Lash)一再听到,这令人感叹。在安大略省,本金受到保护并在发生故障时退还给购买者,但是没有其他补救措施。 “这是我很多人表达的关切。人们来找我咨询,我说:“对不起,您无能为力。”他们说:“现在进入市场,这是另一回事。我失去了对价值的欣赏。’而这正是他们所不知所措的地方。而且我认为这不会改变。”

当公寓投资者等待公寓建成时,市场可能会继续攀升,超出购买者确定的价格。即使退还了押金,他们也没有失去任何升值或利息,如果在项目没有实现时,用于押金的资金可能已被投资到其他地方。安大略省公寓业主协会(Condo Owners Association)一直在为建立公寓项目失败或取消而失去的升值保险计划辩护。

安大略省一个公寓单位的买卖协议通常包括一个条件,即开发项目在一定时期内达到一定的销售门槛。 Ont的Barrie说,未能达到这些目标使开发人员有权退出该项目。 Ain Whitehead LLP的房地产律师Andrew Ain代表开发商和购买者。

但是,开发商必须在安大略省的新住房担保公司Tarion之下注册,该公司拥有存款保护计划。并且,建筑商收到的押金必须交给托管代理或建筑商的律师才能建立信任关系,建筑商只有在满足Tarion要求时才能使用。

虽然在安大略省对购买预制公寓的买家有一定程度的保护,但是最多只能保护2万加元的押金-尽管艾因(Ain)预计这会增加。

Tarion去年接受了显微镜检查,得出了安大略省高级法院前副首席法官道格拉斯·坎宁安(Douglas Cunningham)提出的37条建议。在建议中,包括加强对开发商和建筑商的监管以及对消费者的充分保护。这可能包括记录有问题的建筑商,并可能阻止他们将来建造。

全国各地都有类似的保险计划,包括艾伯塔省新房屋保修计划和大西洋房屋保修计划。但是魁北克省没有这样的计划,使购买者可以为其存款寻找私人保险。

富兰克林的房地产和商业诉讼律师乔纳森·富兰克林(Jonathan Franklin)表示,鉴于消费者保护法不适用于房地产买卖交易,因此对于未获得投资保险的魁北克共管公寓投资者,保护措施有限。&蒙特利尔的富兰克林律师。

押金可以信托形式交给公证人,但购买者有时会直接将支票写给开发商,以支付建筑成本。他说:“它不受监管,应该像住宅租赁一样受到监管。” “房地产经纪人有一份出色的合同,每个人都通过报价来购买房屋。”

除非合同明确规定,如果开发未在一定时间内完成,则将退还押金,否则,如果开发被反复推迟或项目没有任何活动,则投资者及其资金可能会陷入困境或损失, 他说。

富兰克林(Franklin)认为,与房地产经纪人用于购买既有建筑物的共同购销合同的执行一样,该合同也能带来好处。温哥华房地产律师肯尼斯·巴斯德(Kenneth Pazder)同意,这种方法也将有助于为不列颠哥伦比亚省的购房者提供公平的竞争环境。

尽管不列颠哥伦比亚省确实有针对存款的保护措施,但在经常过度膨胀的房地产市场中,人们担心没有进一步的保护措施。几年后等待公寓的购房者失去了他们可能在其他地方获得的利益,也许由于住房价值不断上涨,再次购房的机会消失了。

帕兹德说,建设前公寓的买卖合同在权重上偏重开发商,并将风险转移给了买方。其中一种风险是,如果建筑商延长了购买者的寿命,那么购买者可能会在那个时期失去工作,生病,离婚或承受更高的利率,从而影响公寓购买的可行性。

他说,除了退还保证金外,是否还有其他补救措施的测试尚未得到法院的审理。 “买主不团结……一个人极不可能将开发商告上法庭并对此提出质疑。”开发人员通常还会为每个单独的项目创建一个新公司,如果该项目失败,则很可能是没有钱支付赔偿金。

帕兹(Pazder)认为,标准形式的合同将有助于在建造者和购买者之间更平均地分担风险,他向最后两个省政府提出了这一建议。但他认为,鉴于建筑业对该国GDP的巨大贡献以及不列颠哥伦比亚省公寓倒闭和破产的发生率相对较低,他认为这不太可能吸引人们的注意。

施工前项目的一个大问题是延误。尽管各省通常立法限制开发商允许的延期,但时间表却很少得到满足。延迟时间过长可能会引起购房者的担忧,因为他们担心该项目将永远无法完成,或者最后的时间表超出了他们的搬迁计划,这可能涉及到其先前房屋的出售。

在新斯科舍省,建筑商可以延长关闭360天。 “我们确实有一些人希望摆脱他们的协议来购买他们的单位。新斯科舍省的立法基本上为开发人员提供了整整一年的延期,而不必征得购买者的许可。”达特茅斯BoyneClarke LLP房地产业务的律师助理Lauren Randall说。 “他们早在产品推出之前就开始销售产品。我从来没有参与过原本预计要关闭的实际关闭的事情。”

她告诉客户,当项目延迟时,他们可以要求退款,但是开发商没有义务提供任何补救措施。如果该项目被延迟超过360天,则购买者有权要求退还其押金,但他们不太可能获得任何利息或其他补偿。

罗伯托·诺斯(Roberto Noce)是埃德蒙顿米勒汤姆森律师事务所(Miller Thomson LLP)的合伙人,也是公寓法专家。他说,公寓法在加拿大相对较新。他说:“实际上,艾伯塔省是加拿大第一个在1966年通过公寓法的省。”他补充说,加拿大的第一个公寓计划已在埃德蒙顿注册。

但是直到今年1月1日,阿尔伯塔省的公寓法才得以修订,以使开发商的期望更加明确,并为购买者提供保护,确保他们的押金由律师托管并在发生情况下退还。构建器的默认设置。

诺斯说:“今天,我要对潜在的买家说,您的资金和头寸今天比去年安全得多。”但是,即使退还了押金,购买者在等待建造共管公寓的过程中也可能失去其投资可能获得的任何升值或利息。

诺斯说,购买者通常会对购买的情感依附感动,并不总是客观地看待它。结果是他们最终可能会签订合同,而这些合同几乎没有得到保护。购买时经常被忽略的重要因素是搬入日期和建造者可能会在延迟的情况下提供的任何补救措施。

而且,即使在某个日期之前未达到一定的销售门槛,开发人员仍保留取消开发的权利,但合同中可能包含在取消时可能流向购买者的损害赔偿。

诺斯说:“人们有签约的自由,”但是市场需求可能决定买方的议价能力。 “您有影响力建议任何更改的机会都在低端。”

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