温哥华预售:了解翻转公寓预售合同的做法

桌上合同

关于最近的文章 温哥华太阳报 关于售前任务,需要进行一些澄清.

媒体最近创造了“影子翻转”一词,以描述在卑诗省分配预售合同的做法。

这种做法在卑诗省已经进行了15年以上。

首先,在完成日期到来之前转让购买合同没有“阴暗的”(或就此而言是非法的)。

实际上,在几乎所有情况下,转让销售都在MLS上列出,并且房地产经纪人都参与其中。它的广告和市场营销方式与其他任何交易一样(只是从法律角度而言,关闭起来更为复杂)。

REDMA(房地产开发和营销法)允许预售合同。

卑诗省《法律与衡平法》第S.36条允许转让所有合同(合同中有相反意图或法律禁止的情况除外)。

为了回应媒体上有关“影子翻转”的许多报道,去年,不列颠哥伦比亚省政府(自由党)促成该省几乎所有房地产委员会使用的标准BC CBA / REABC购销合同。加入“禁止转让条款”(第20A条)。

具有讽刺意味的是,在成交之前,个人买卖双方之间的合同很少被分配给第三方!

这是因为截止日期通常在签订合同后的30天内,因此,在过渡期间,价格不会升值太多。

因此,在通常情况下,政府希望表现出对已知问题的“处理”,但最终却一事无成.

另一方面,预售合同的转让非常普遍。

在不列颠哥伦比亚省的房地产市场中,在过去的15年中,预售公寓的价值已经大幅升值(2007-8例外,华尔街融化的时代除外)。

由于预售的完成时间很长(1-3年),因此原始购买者同意支付的价格与完成后的设备将要花费的价格之间的价格差异可能使转让成为许多人的诱人选择将是购买者-即使他们的意图是为自己购买或作为投资。

为什么?

除了增加价格外,原始买方(“转让人”)避免支付商品及服务税(5%)和财产转让税((“ PTT”)(2%)(其中可能还包括20%的外国买家税)他实际上并没有购买房产。

新买家(“受让人”)根据原始合同从开发商那里购买房地产(包括GST和根据新的市场价值增加的PTT金额),但也向“转让人”支付了“提成”以补偿他或她为增加的价值。

转让人必须向开发商支付一定的费用(通常是售价的2-2.5%)才能进行转让。

视情况而定,转让人必须向加拿大税务局支付“升降机”税,无论是资本利得税还是所得税。

卑诗省政府在此过程中遇到的问题是,由于未在任何地方(至少到目前为止)未注册分配,因此可以说是“削减”了行动。 PTT仅在土地权属办公室实际注册所有权时才支付–因此,不必两次获得PTT,而在转让时只需支付一次。

我在上次预算案之前写信给住房部长,并建议解决该问题,政府可以简单地修改REDMA下的规定,禁止所有预售任务(除非有特殊情况表明购买者无法关闭,例如离婚 失业或生病)。 这样,任何外国或本地的投机者都必须购买预售分层单位,然后再转售,从而在此过程中支付全部的PTT和GST。

BC省政府显然没有听从上述建议,而是想出一个新的注册表来 曲目分配.

这将解决不了什么,只会再次扩大政府的官僚主义! (但是,了解政府可能是实际目的)

与上届自由党政府一样,新民主党也试图在解决住房负担能力和住房供应方面有所作为,而实际上却无济于事。

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免责声明: 前述内容不是法律建议,仅供参考。购买或翻转预售分层单位很复杂,建议读者在签订此类协议之前获得适当的法律和其他专业建议。

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