如何避免购买污名化的房屋

 鬼屋

[更新: 卑诗省污名化房屋的遗言]

全世界有许多被污名化的财产。

这些属性由于在其内部或周围发生的环境或事件而被“污名化”。例如:

  1. 家可能是 谋杀现场;
  2. 它可能已被连环杀手或性犯罪者占领;
  3. 该前居民是一个有组织犯罪集团或帮派的成员;
  4. 该财产曾被用于进行犯罪活动,因此曾被抢劫或破坏; *
  5. 据称该财产被其他超自然现象困扰或困扰;
  6. 前所有人对该物业自杀;

在卑诗省,财产的卖方没有法律义务向潜在的买方披露​​上述任何情况。

这是因为这种情况在法律上不构成法律依据。

正如法官在以下提到的决定中指出的那样:

如果缺陷可能导致财产危险或不适合居住,则卖方有义务向潜在购买者披露潜在的重大缺陷。潜在缺陷是购买者无法通过合理的检查查询发现的缺陷。看到 麦克卢斯基诉雷诺兹 (1998),B.C.L.R。65。 (3d)191(S.C.),以及 Cardwell等诉Perthen等诉,2006 BCSC 333 [Cardwell SC],和2007 BCCA 313 [Cardwell CA]。

在卑诗省大多数住宅房地产交易中使用的标准《财产披露声明》中也定义了该术语:

实质性潜在缺陷 指无法通过合理检查财产来识别的重大缺陷,包括以下任何一项:

(a)造成房地产的缺陷

(i)对乘员有危险或潜在危险,

(ii)不适合居住,或

(iii)不符合当事方为其获取的目的,如果

(A)当事人已将此目的告知被许可人,或

(B)被许可人已经意识到此目的;

(b)一项缺陷,将涉及大量的补救费用;

(c)影响房地产的情况,地方政府或其他地方当局已就该情况向客户或被许可人发出了通知,表明必须或应当补救该情况;

(d)缺乏适当的市政建筑和其他许可以尊重该房地产。

但是,上述由房地产委员会批准的标准《财产披露声明》并未提及任何可能或可能使房屋成为污名化财产的情况。*

因此,在该省购置房产时,买者自提(买主当心)的学说适用。

在最近的情况下 王诉邵(BCSC 2018 377) 包含有关卖方披露侮辱性情况的法律的详尽摘要。

在上述案件中,卖方未能透露其丈夫雷蒙德·黄(Raymond Huang)是该物业大门外的犯罪组织可能有针对性谋杀的受害者。

尽管法官认为这本身并不构成买方放弃购买的合法理由,但他还是裁定卖方对她为什么要出售的部分回答(女儿被转移到另一所学校,她可以改善自己的购买意愿)。英语技能)构成欺诈性的虚假陈述。

法官在第217段中指出:

[217]正如邵女士所承认的那样,关于业主为何出售的询问是一个普遍的问题,而不是关于财产在财产或财产附近或附近死亡或潜在缺陷的特定询问。但是,邵女士已经通过代理人将问题提交给了原告,但她有权获得准确的答案,而不是一个人打算隐瞒黄先生的死作为原告决定出售该房产的原因。邵女士没有问女儿改学是否是原告出售财产的唯一原因,因为她相信原告通过Yee先生所作的代理。对于邵女士来说,代表权是实质性的,她以此为诱因来购买房产。

换句话说,尽管在技术上或部分上是不完整的陈述,但在某些情况下(如此类情况)可能构成欺诈性的陈述。

卖方随后寻求依赖于如下所述的卑诗省标准房地产合同中的“整体协议”条款,但法官对此观点不以为然:

[38]在这些诉讼程序的附件3中,买卖协议的第22条是“整个协议”条款。它部分提供:

没有任何直接,间接或明示或暗示的陈述,保证,担保协议或条件,无论是直接的,担保的还是明示的或暗示的,均不会引起本协议的任何一方订立本协议或任何一方依赖该协议或条件,也不会影响本协议或财产或本文所支持的内容,除本文所表达的内容外。

该条款因欺诈行为而失效,在这种情况下,被告不愿依赖该条款 。 看到 巴拉德诉加斯基尔 (1955年),W.W.R。14 519(B.C.C.A.)。

由于此案是几天前才报道的,因此尚不清楚供应商是否会对该决定提起上诉,因为根据最终结果,大约有60万美元在生产线上。

在我看来,此案可能会以任何方式进行,因为未能公开并不是那么公然,所作的陈述在一定程度上是正确的。

这个故事的寓意是,不作任何陈述要好于一半或不完整的陈述,这可以被解释为欺诈或误导。如果卖方没有说出她出售该货物的理由,那将是一场开局和结案-原告将蒙受损失。

因此,预期的购买者如何避免购买已标准化的财产?

第一 ,请告知您的房地产经纪人您不想购买有污名的房屋,并让他或她知道这对您的主观含义。要求房地产经纪人向供应商的房地产经纪人查询。

第二 ,在GOOGLE上搜索该物业,以查看主题物业是否带有有关不良事件或情况的故事。我从未尝试过,但是有一个名为 www.housecreep.com 据称在整个北美有超过25,000个带有污名化的物业清单。

第三 ,在您的购买要约中写上一个陈述,该陈述涵盖了对购买者重要的任何情况(“卖方保证并据其所知,所悉和所信,该标的财产是a)而不是现场” (b)先前未曾被性犯罪者,帮派或有组织犯罪的成员,连环杀手或其他罪犯占用的地方; c)并非以前的大麻种植所,毒品实验室或制造,储存或分配的地方d)未用于其他犯罪活动的电子产品,e)未出没鬼魂或遭受其他超自然现象的侵害。”)

即使在这些“无标的报价”的日子里,卖方似乎也不会介意对财产进行担保和陈述,但卖方通常会在任何“主体条件”下放弃,这可能会使买方有机会合法地放弃购买。

第四 如果时间允许(通常不是这种情况),请与总是知道隔壁发生情况的邻居交谈。

鉴于在卑诗省进行的任何一种购买都涉及大量金钱,您可以做的尽职调查越少,您感到惊讶的机会就越少。

正如我之前多次说过的,在房地产领域,毫不奇怪是一个惊喜。

*对于以前用于犯罪活动的财产,例如种植手术或甲基苯丙胺实验室,如果此类活动使房屋变得危险,不适合居住或存在其他缺陷,则很可能被解释为在房屋中造成了潜在的物质缺陷。家庭(通常在以前的农舍中经常看到,可能有霉菌,霉菌,不安全的电线等,通常不能通过常规的建筑检查来识别)。因此,房地产行业中使用的标准PDS确实包含一个问题,卖方可以了解他是否知道该财产以前是用来种植大麻或制造非法药物的。

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免责声明:  前述内容仅供参考,并不旨在为读者提供法律建议。修改不列颠哥伦比亚省使用的标准房地产合同时,请始终咨询有经验的房地产律师。此外,成文法和判例法可能会不时更改,这可能会使将来的分析不准确。 

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