我可以翻转公寓多长时间? Pazder Law Corp的答案:

温哥华

什么时候可以转售?

我买了一个预售公寓,它的价格上涨了。 如果我转让合同或只是购买合同并在合同被使用之前将其翻转怎么办? 六个月后怎么样? A year? 甚至有规则吗?

更重要的是,利润是资本收益还是营业收入?

一半的资本收益是免税的,而营业收入是完全应税的,因此,出于税收目的对待销售的方式将对卖方造成重大影响。

加拿大税务局(“ CRA”)如何确定出售共管公寓的收益是否构成 商业收入还是资本收益? 这个问题是在黄大法官的面前。 斯蒂芬·比格雷夫诉女王Her下 2019年TCC 138.黄法官表示,这个问题的答案是事实问题。

黄大法官强调了加拿大最高法院在以下因素中的清单 弗里森诉女王Her下 [1995] 3 SCR 103,从国家财政部长的IT-218R公告中重新确定了出售公寓的收益是业务收入还是资本收益:

1.      意向: 纳税人购买房地产时的意图,该意图的可行性以及实施的程度。出售房产以牟利的意图将使交易更有可能被定性为业务收入而不是资本收益。

2.      纳税人的业务或专业: 纳税人和合伙人的业务,职业,电话或贸易的性质。纳税人的业务或专业与房地产交易的关系越密切,收入被描述为业务收入而不是资本收益的可能性就越大。

3.      财产的性质和使用: 财产的性质和纳税人的用途。

4.      投融资时间: 借入资金用于为交易提供资金的程度以及纳税人持有房地产的时间长度。涉及借入资金和快速转售的交易更有可能被视为业务收入。

在这四个因素中,联邦上诉法院表示,纳税人在购买财产时的意图是最决定性的因素。

加拿大最高法院进一步指出 弗里森 如果意图揭示了一项谋利计划,那么法院将得出结论,该交易是商业收入。但是,必须有合法意图从交易中获利。纳税人由于提供了足够高的价格而被诱使出售财产这一事实,不会使交易从资本收益变为营业收入。

与大多数情况一样,这一事实也有其事实。

在这种情况下,上诉人与他的兄弟一起住在他们在克兰斯顿公园的财产中。上诉人想出售Cranston Park物业,以转移到更接近工作的较小物业。然后,上诉人向要在两年后完成的预制房屋(“房屋财产”)提出要约。 在要约和完成日期之间,上诉人的兄弟结婚并生了一个孩子。一年后,上诉人的父亲突然去世,当时母亲决定搬回加拿大与他们住在一起。上诉人对该房产进行了再融资,以购买其兄弟的股份。上诉人的母亲与他住在一起后,上诉人就知道Maison物业会太小。 根据房地产经纪人的建议,上诉人没有转让财产,而是成为注册所有人,并在占有后列出要出售的财产。

法院认为,上诉人的意图不是谋取利润的计划,而是由于父亲意外死亡和他对母亲的新义务而产生的。此外,上诉人是过境经营者。因此,他的专业与房地产交易没有密切关系。这两个因素都有助于发现这是一项资本交易。

但是,Maison物业是一种住宅公寓式共管公寓,销售相对较快,上诉人从未住过该物业。因此,黄法官表示,第三个因素暗示了发现营业收入。

黄法官认为,在第四件事上,该公司没有任何融资的证据,而且获得所有权和重新出售之间的时间很短,而进入协议与获得所有权之间的时间却很长。

根据分析,王法官最终得出结论,基于各种因素,尤其是意图因素,该出售交易的收益应视为资本收益。

顺便说一句,CRA提出的销售收益仅为13,412美元(因此,请不要以为利润不算大,它必然会在雷达下运转)。

查看完整案例 这里。

这个故事的主旨

对于何时出售物业没有确定的规则,以确保将收益视为资本收益。 上述案例中列出的四个因素是CRA和法院将要考虑的因素。

在考虑购买房地产时,请采取措施记录您的意图。如果您打算将物业出租以赚取投资收益,请保留一份报价来源的出租物业管理公司清单,Craigslist上的广告或您可能放置的其他出租物业的广告,以及有关租金限制的调查在建筑物等

如果您的情况发生变化,这些都将很有用,并且您必须说服CRA在提出要约时确实确实打算将该物业作为投资持有。 

此外,请准备好提出可靠的理由,说明您选择出售房产而不是按原计划出租的原因。

例如,我们有几个客户在2016年夏季颁布《外国买家税》之前就购买了预售共管公寓,并且销售尚未完成。 不断变化的税收形势对我们的客户造成了不利影响,以至于他们不得不完成额外的25%的税收,导致他们根本无法完成购买。

这是我认为情况会发生有效变化的一个示例,但是,CRA仍未从资本收益/业务收入和商品及服务税的角度对整个此类案件(包括客户)做出决定。

©帕兹法律公司(2020)

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免责声明:这不是法律建议,但仅供参考。法规和判例法经常变化,因此,在做出房地产决定之前,始终建议先寻求法律,税务,会计或其他专业建议。

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