救命!我的阶层想从我下面卖掉我的建筑物

拼图

在像温哥华这样的城市,其口头禅是生态密度(实际上这是矛盾的,因为增加密度没有生态友好或可持续性),每个房地产开发商和他的狗都在寻找旧的三层或四层的地层建筑群进行重建。

分层委员会可能认为最好的决定是解散分层公司,特别是在以下情况下:

  1. 地层综合体处于最后一站;
  2. 未来的维修和资本升级成本可能不再具有经济意义;
  3. 业主没有足够的资金来支付费用和升级费用;要么
  4. 该社区正在根据新的“社区计划”进行重建,该计划鼓励重建。

但是,对于陷入这种困境的焦虑阶层的财产所有者,有两个非常重要的事情要注意:

阶层委员会不能单方面作出有关阶层公司解散的任何决定。

分层委员会不能“出售建筑物”,也不能约束建筑物中分层单元的个人所有者将其单元出售给开发商。

在2017年之前, 一致 必须允许现有阶层的业主投票,以允许阶层委员会解散阶层公司。

去年,卑诗省政府将该门槛改为 80%的阶层业主,这无疑是对房地产开发商的让步,他们每年都向不列颠哥伦比亚省的自由党捐赠了数万美元。

结果,大量的房地产经纪人和开发商被放任自流,试图在想要购买该公寓的老建筑中,毫无怀疑地层的业主逐个购买他们的公寓。

一旦开发商拥有了80%的单位,对于剩余的所有者来说,这几乎是一场游戏,因为它可以根据剩余所有者的意愿有效地自行结束分层公司。

图片来源: 西方投资者

那座老式的低层建筑的业主该怎么办?

首先也是最重要的是要积极主动。 不要等到开发商或房地产经纪人敲门来招揽建筑物中的销售。

STEP 1   组织所有者。 弄破一根棍子很容易,但一束捆很难断裂。立即将其安装到位。

STEP 2   设置建筑物专用的Facebook页面或网站,以便所有所有者可以相互自由交流。 不幸的是,在许多情况下,当层级理事会参与进来时,它往往会限制和聚集新信息,然后在认为合适的情况下,将其发布给所有者。 当开发商为开发商提供额外奖励以“达成交易”时,Strata理事会成员也可能会存在利益冲突。该集合体归所有所有者所有,因此每个所有者都应具有对所有可用信息的完全,不受限制的访问权限。

STEP 3   召集所有所有者开会讨论您的选择。 找出谁想卖,谁不卖。制定协议,与试图招揽个人所有者的房地产经纪人和开发商打交道。

STEP 4   如果大多数业主对出售房屋有浓厚的兴趣,或者明显地改变了邻里社区的规划以鼓励更高的密度,那么请寻求一些专业的法律和营销建议(“整理阶层”的工作方式) ? 是否还有其他销售选择,例如同时向开发商出售80%或更多的单个单位?您如何找到感兴趣的房地产开发商?您怎么知道要我们的单位多少钱?您如何找到一位好的房地产评估师?一家律师事务所可以代表所有人吗? 是否应该对每个人都适用相同的销售公式(即2X或3X税收评估值)?每个人都应该获得相同数量的“免费租金”,以允许他们找到其他住宿吗?可比单位的“市场价格”是多少?)

这些只是在任何人同意任何事情之前要问和回答的几个问题。

步骤5  让房地产律师,经验丰富的房地产经纪人和评估师参加业主会议,以讨论上述内容并为业主回答其他问题。

STEP 6   根据建筑物所在的位置对建筑物进行评估(评估者可以从市政厅获取此信息)。 当房地产开发商提出要约并提供对支持的评估时,您将可以将其与之进行比较。

步骤7  就将建筑物推销的程序以及首选的方式是结束还是以单个单位整体出售的方式达成共识,然后聘请房地产经纪人或其他营销代表向开发商推销建议。

STEP 8   当提案或要约进入时,召开会议与所有所有者讨论并商讨您的最佳交易。 我认为,最好是对每个业主都给予同等的对待,即对每个单位使用相同的销售公式,并且每个业主都获得相同数量的免费租金或其他激励措施(例如,新楼房中的第一个房间)。

步骤9   同时将单位直接出售给开发商,并支付收益。 如果您可以让开发商在一次协调销售中购买80%或更多的单位,那么这将为所有所有者带来最大的价值,并节省您因法院申请解散分层公司而产生的费用和压力。

毋庸置疑,如果出售该建筑群的兴趣很小或没有兴趣,协议应该是将所有要约都交给指定的所有者,各阶层的法律代表或其他代理商以坚决拒绝。

如果有一个可以接受的报价来购买整个建筑群(而不是购买单个单元),那么分层公司必须清盘。在这种情况下,必须遵循以下步骤:

股东大会审议结束决议的通知

至少 必须提前4周通知 股东大会的决议,其中包括结束分公司的决议。

必须通知谁?

无论是否还必须将通知发送给其租户或抵押权人,都必须将通知发送给每个所有者。还必须通知向分层公司提供抵押权请求的每个抵押权人,以及已被赋予房东投票权的每个租户。无论是否先前放弃了接收通知的权利,都必须通知这些人。

表决

自2016年7月28日起,批准分层清算解决方案需要 80% 所有地层所有者的赞成票,而不是出席会议的所有者的法定投票数。以前,通过清盘决议需要获得一致批准,但是,不列颠哥伦比亚省政府将此项更改为80%,以使分层公司更容易清盘。

投票决定关闭层公司是很重要的事情,因此,尽管章程中有任何规定,使层所有者无权投票(即,如果所有者未支付层费用),则所有所有者都有资格投票。

终止决议将授权终止分层计划,授权分层公司向最高法院申请终止命令,以及授予命令,以授权取消分层计划并清算分层公司;批准支出(律师,清算人的资金,清算人的法律代表,费用和佣金);并且还可以解决其他问题,例如迁出时间表或免租期。

法院监督

如果通过了结清层级公司的决议,那么对于拥有5个以上单位的层级公司,层级公司必须向卑诗省最高法院申请一项命令,以确认结案的决议。该决议必须在通过决议后60天内完成。 如果分层公司的单位少于5个,则无需向法院提出申请。

向法院提出的申请为阶层所有者提供了额外的保护。法院在确认一项解决结业公司的决议时,必须考虑:(a)所有人的最大利益,(b)如果清算决议得到确认或未确认,则对某人或公司的重大不公平的可能性和程度更多的所有者或注册收费的所有者,以及(c)分层法人或其所有者的事务中的重大混乱和不确定性。

业主可能反对分层公司清算的原因有很多,包括:便利设施,宠物,邻居的安全,装修的资金投入,健康问题和医疗设施的接近,与邻居和邻居的牢固联系或他们的单位是作为生活房屋购买的,无意出售。

但是,尽管有法院监督的保护,但如果决议获得通过,法院通常不会干预清盘和确认决议。如果您是反对该决议案的少数派成员之一,那么法院可能不是您寄希望的地方,因为只有一宗未确认清盘决议案。在 业主,Strata Plan VR 1966,2017年BCSC 1661(“ Bel-Ayre”)法院没有确认一项清算决议,因为其技术上的重要性是省略了利息表的价值估算。

法院承认,关于是否结案的辩论可能会很激烈,人们的热情往往很高,通常少数人感觉自己没有得到充分的聆听(分层计划NWS837(重新) 2018 BCSC 564)。

但是,法院倾向于重申卢法官的话:

“仅仅因为少数派成员受到威胁要大声说出来并表达他们的关切并不意味着大多数过程都明显不公平。面对80%或80%以上希望利用重建或重新分区带来的增加利润的业主,不应将财产权作为房屋的重点。”

语言障碍

生活在温哥华,有许多不讲英语的家庭。但是,对于阶层解散的过程,不讲英语不会成为问题。在 分层计划NWS837(重新) 2018 BCSC 564,一些业主提出申请 法庭上说,由于某些信息材料只有英文,而且许多所有者只讲广东话,因此解散过程明显不公平,因为并非所有内容都经过翻译。

法院对此说法没有说服力。法院认为,发现每个所有者的主要语言是什么,并确保将所有信息翻译成多种不同的语言,将给安理会带来太多负担。

转换/利息表

转换或利息表必须得到批准,并附在决议上。如果要指定清算人,则决议中必须附有利息表,否则需要转换表。转换/利息时间表必须符合表格和内容的要求。

附表必须:

  • 说明Strata Corporation是否以其名义持有土地
  • 通过法律描述来识别土地,足以使土地所有权办公室的注册服务商在分层计划的记录中对其进行识别
  • 列出每个所有者和注册负责人的姓名和邮政地址
  • 列出决议案之时的所有注册土地权益,以及如果注册服务商以以下公式计算的股份授予订单将存在的所有权益:

业主分层地块的最新评估价值

地上所有地层的最新评估价值

分层计划,不包括由或代表持有的任何分层地块

分层公司

  • 如果业主的层级地块或层级计划中的任何层级地块都没有评估价值,则应由独立评估师确定并经¾票投票通过的年度或特别股东大会通过的评估值会议可以代替上述公式的评估值。

如果任命了清算人并且需要利息表,则该利息表将包含转换表中包含的所有上述信息,并且还将具有非持有人的分层公司的每个债权人的姓名,邮政地址和利息对土地的登记费用。

向土地业权办公室提交申请

要取消分层计划,分层公司必须向土地所有权办公室提交以下文件:

  • 转换时间表,
  • 参考计划,显示分层计划中显示的土地,以及未在分层计划中显示的以分层公司名义或代表分层公司的名义持有的土地,
  • 如果分层公司的单位超过5个:
    • 一份Strata Corporation的证明书,说明清算决议已经通过,并且Strata Corporation除了注册费用持有人所持有的债务外没有其他债务
    • 法院命令副本
  • 如果Strata公司的单位少于5个,并且未获得法院命令:
    • 所有注册费用持有人的书面同意,
    • 确认清算决议已通过的Strata Corporation的E表格E证书,并且该Strata Corporation除已书面同意该Strata Corporation的清算人所持债务外,没有其他债务
  • 司法常务官需要解决的任何其他文件,以解决针对分层计划中显示的土地的任何注册费用的优先权益或转让所有权。

登记员 订购

如果注册服务商满意,则注册服务商可以命令取消分层计划。发出命令后,注册服务商必须提交命令,在命令中提及的土地上注册不灭的所有权,并向转换时间表上显示的每个所有者和注册的费用持有人提供命令的副本。

提交订单后,分层公司解散。然后,所有者是土地的共有租户,并且分层公司的个人财产的持有份额等于转换时间表中规定的土地所有者的份额。

这个故事的主旨

如果您住在旧的,三层或四层的建筑物中,请不要担心会被您抓住。

无论您是组织向有兴趣的买家进行大规模销售,还是寻求法院命令批准分层解散并批准向开发商进行销售,为所有业主获得最佳结果的最佳机会是尽早组织并集体行动。

在卑诗省,这种现象不会很快消失,因此应预先警告。

©帕兹法律公司(2018)

1410 – 800 W. Pender温哥华,不列颠哥伦比亚省,V6C 2V6  
电话:604 682-1509    Fax: 604-682-3196
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有什么问题吗 呼叫 肯尼斯·帕兹(Kenneth Pazder) 要么 梅利莎·瓦拉纳(Melissa Valana) (604-682-1509) at 帕兹法律公司anytime for a free consultation.

免责声明:  以上不是法律建议。本文档仅供参考。出售或解散地层建筑群很重要,它在做出这样的决定之前就应先获得专业的法律和市场咨询。

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