甩开预售合同:您需要知道的

随着房价的持续​​上涨,预售层级单位再次变得风行一时。在我们以前的博客中,我们提醒读者注意一些 与购买尚未建成的财产相关的风险,但是分配这些预售公寓中的权益的风险又如何呢?

当购买者在完成日期之前将其购买合同中的权利转让给其他人时,就会发生分配。

为了清楚起见,最好定义法律实践中使用的当事人:

转让人 :     是原始购买者。转让人是指分配他/她在合同中的权益的人。

受让人 :    是新的购买者。受让人是指被分配合同权益的人。受让人是最终将要购买该物业的人。

开发者 :    是正在开发新产品的公司。
尽管省政府为减少此类交易做出了不遗余力的尝试,但在温哥华,常见的是分配(或通常称为“翻转”)预售单位在完工之前继续发生。

我的合同可以转让吗?

在卑诗省,大多数开发人员的购买合同确实允许转让,但必须符合以下条件:
•   开发者的书面同意;
•   向开发者支付“转让费”(可能高达原始购买价格的2%-3%);
•   开发人员转让方式的使用(如果受让人未能完成,则转让人有责任完成购买者的交易);
•   通常要等到开发项目中的所有原始单位都售出后才能进行分配(以防止开发人员与之前的买方竞争)。

通常,只要满足所有这些条件并且开发者批准用于销售和列出该单元的所有材料,开发者就不会拒绝同意。

作为附带说明,去年,不列颠哥伦比亚省政府使个人之间销售的标准不列颠哥伦比亚房地产合同包含NO ASSIGNMENT条款(尽管实际上没有人分配这样的合同),但它不进行预售。定期分配的合同!

转让人

通常,转让人在进行转让时只想到一件事,即“我可以通过出售财产获得多少利润?”

完成日期需要一年或一年以上,转让人通常可以在不断发展的市场中赚取可观的利润-通常比其原始存款增加100%-200%(由“杠杆”概念提供)。

毋庸置疑,在2007-8年度这样的衰退市场中,杠杆率是双向的,看到转让人的全部存款被清零,以及对受让人“将单位从手中拿走”的进一步贡献并不少见。
一旦转让人分配了他们的权益,他们就可以松一口气,他们不再有购买房产的义务,对吗?

错误!

开发者在同意转让后,始终不会解除其对完成购买的最初义务(如果受让人未能完成购买)。

开发人员希望能够同时起诉转让人和受让人。但是,如果转让人发现自己必须履行合同,则他或她仍将对受让人享有补救。
翻转财产时,转让人应该知道,直到受让人完成之日而不是不久之前,他们的义务才被释放。

受让人

作为受让人,您应该了解什么是转让金额。通常,分配金额包括:
•   偿还转让人向开发商支付的订金
•   分配金额余额
•   分配金额[i + ii]
•   总购买价[ii   +  原始合同价格

分配金额的余额有时称为“提款”。提升费用是转让人将合同转让给受让人的报酬。当属性值继续上升时,Lift通常为正数。但是,“提升次数”也可能是负数,例如2008年,房地产价值下降而不是上升。此外,在房产价值不断下降的市场中,转让人可能会冒未获得全额押金或不偿还全部押金的风险,以使总购买价与该房产的当前市价保持一致。

受让人在接受转让时,将承担转让人购买预售单位的所有风险。这包括以下风险:预售合同可能永远也不会完成,或者以后可能会以较高的价格完成,而受让人要完成则可能要支付更高的价格。此外,根据将电梯支付给转让人的时间,可能无法追回任何电梯或转让费。 受让人还按原样接管合同。没有重新协商单位的外观或布局或单位价格。转让的效果是,受让人站在转让人的鞋子上。

因此,虽然在开发人员同意转让时可以将押金退还给转让人,但只有在受让人完成购买后才应支付升降机费用。

进一步考虑:

除转让价格外,还有许多其他问题需要考虑。

转让人的居留权

如果转让人不是加拿大居民,则受让人必须根据《所得税法》第116条进行扣留。

转让人可能会支付商品及服务税,在这种情况下,受让人的律师必须保留并支付商品及服务税,因为与非居民打交道时,与商品及服务税支付有关的规定会被逆转。

消费税 (如果适用)应仅在升降机上支付,但我们处于文件中,加拿大税务局认为应在全部转让金额上支付。

消费税

消费税通常按原始购买价支付,通常按分配额支付。分配金额通常包括GST。但是,请确保您已阅读合同,以确保确实如此。对于大型交易(例如购房),明智的做法是征询税务专家或会计师的意见。

财产转让税

受让人必须按原始合同价格加上电梯支付的财产转让税,而不是财产的购买价。
出乎意料的结果可能是,原始购买价格低于“首次购房者”或“新建建筑”的财产转让税的门槛,但是在增加了升降机的情况下,基于较高的公平市场,受让人可能不再有资格获得这些豁免。值。

如果转让人是非居民,则要考虑的另一个考虑因素是《财产转让税法》中的“反避税”条款,如果PTT分支机构审核转让交易并确定其主要是为了避免转让,则可能导致非常高的罚款。外国买家税。

好处

但是,伴随着所有这些风险,分配预售合同会带来一些好处。面对现实吧,有时候生活会发生,对您而言,再也不用再购买房产了。分配合同使转让人无需购买即可实现财产收益(从而避免了购买价上的GST和PST),并在完成日期前很长时间就可以收回其押金。

这个故事的主旨

转让合同非常复杂。

我们始终建议您在签订合同之前获得法律建议,以便您提前了解相关的风险,税收后果和资金释放的时间。

售前任务可能涉及许多领域:房地产法,商品及服务税,PTT,资本收益和所得税。

试图自己浏览该景观不是一个好主意。

©帕兹法律公司(2018)

有什么问题吗呼叫 肯尼斯·帕兹(Kenneth Pazder) 要么 梅利莎·瓦拉纳(Melissa Valana) (604-682-1509)

免责声明 : 以上不是法律建议。 本文档仅供参考。在着手进行诸如预售合同之类的复杂协议之前,请务必获取专业意见。

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