您曾经想知道但害怕询问的不动产协议中的主体条件

文字页面上的眼镜
First off, “what is a 学科 健康)状况?”

It is a 健康)状况 in 合同 of purchase and sale which must be removed 要么 waived by 的 受益 party before a certain date, failing which 的 合同 will 术语inate.  

The 受益 party is usually 的 buyer, but it could also be 的 seller 要么 both 的 buyer and seller.

Subject 健康)状况s are essential because 的y allow a party to carry out 的ir due diligence (inspections, documentary reviews, searches and other confirmations) PRIOR to 的 合同 becoming binding.

Typical 学科 健康)状况s for a buyer could include: 

 – Financing;

 –建筑检查;

 –审查标题,分层计划,章程,分层记录,B表,保险,财务报表,停车安排,折旧或其他工程报告;

 –确认: GST或PTT不适用,b。该物业上没有地下油箱; c。饮用水; d。化粪池系统已获批准并正常运行; d。分区适合于预期用途,例如f。财产上有保险。该财产不受 stigmatizing 事件(例如谋杀,自杀,超自然事件或其他)。

太频繁 subject 健康)状况s are carelessly thrown into 合同s of purchase and sale without regard to 的ir wording 要么 significance. The importance of 学科 健康)状况s 不容忽视 a poorly drafted 学科 clause may give a 宴会厅,远离一个 deal 要么 prevent 合同 从均匀形成。

通常在进入 双方都有的买卖合同 记住相同的目标,即完成交易。 一旦合同价格达成协议,交易就完成了,对吗?错误!而 the negotiation of 的 购买价格始终很重要 并不重要。 

In 的 standard form Contract of Purchase and Sale, those 健康)状况s that your real estate agent lists under “条款和条件” play 非常重要的作用 事实上, a party’s obligations under 的 合同 do not commence until those subject 健康)状况s are removed.

典型的主题条件可能是: Buyer obtaining and approving 建筑检查。” 要删除主体条件, benefitting party must waive 要么  declare 满足条件 并发出删除该主题条款的书面通知 在合同规定的期限之前。

诚信义务

在删除主体条件时, a 政党有义务采取行动 in good faith and 尽一切合理努力消除其主题条件 并完成合同(Dynamic Transport Ltd诉O.K. Detailing Ltd., 1978 CanLII 215 (SCC),[1978] 2 SCR 1072)。合理行事和诚实行事并非以任性或任意方式行事(Mason v Freedman, 1958 CanLII 7(SCC),[1978] SCR 483,第487页)。

Subject 健康)状况s can on occasion 在协助政党摆脱困境方面发挥关键作用 his 要么 her 合同. Unless 的 学科 健康)状况 is waived 要么 fulfilled 通过 written notice 的 contract is 术语inated. 

However, as noted above, a party cannot refuse to remove a 学科 健康)状况 for an illegitimate reason.

例如,一个 Seller cannot refuse to remove her 学科 to legal review clause merely because she has found another 买方 who is willing to pay more money for 的 property (Zhang v. Amaral-Gurgel 2017 BCSC 1561).

犹豫不决 or risk adverse party, the impulse may be to draft 的 subject clauses as 学科ively in an attempt to give that party 的 ability to walk away from 的 合同. However, if 的 wording of 学科条件 are too 主观上可能会阻止 a 合同 from even forming. To form 合同 的re mus在某种程度上可以确定 the essential 术语s of 的 合同. The more 学科ive a 学科 clause is, 的 more uncertain 的 criteria of 的 术语s are. Therefore, instead of a binding 合同, 的 parties may only have an offer to purchase and a binding 合同 直到形成 学科条件 are removed. This may give either party 的 ability to walk away before 学科条件 被删除。

多数派对 when entering into 合同 are not looking for a way out. 提升效率 和确定性 subject 健康)状况s should be drafted 目的ly. 客观条件 are usually dependant on 的 happening of an external event, for instance “受制于 the 买方 obtaining mortgage financing 与机构贷款人。”准则 of this 健康)状况 is clear and precise 关于何时以及如何实现它。

Is a “satisfactory” 学科 健康)状况 enforceable?

通常, 房地产经纪人将插入 “满意”一词为聚会提供了一些回旋余地 达到条件的可接受性。 Take for example, “subject to arranging 令人满意的融资。”满意一词表示主观标准, 该条款的确定性。但是,上诉法院 in Griffen v Martens (1988),1998 CanLii 2852(BCCA) 表示购买者 必须用“他的最大努力”来获得融资,这就是“令人满意”的含义 means “对一个合理的人满意,但主观上 特定购买者的合理标准。” Thus 的 term 令人满意的调用 objective 合理人士的标准,因此该条款不受以下人士的异想天开和幻想 一个特定的人。因此,有足够的程度 确定条件。 

The moral of 的 story

In today’s 最热门的房地产市场 everyone want 的 deal done quickly –以专业且可执行的方式进行。 

正确起草 subject 健康)状况s can aid in this goal (although, admittedly in many cases, particularly in Vancouver, buyers are forced to make offers with no 健康)状况s at all due to 的 many bidders all vying for 的 same property).*

A real estate transaction is one of 的 biggest transactions 大多数人曾经做过 so it is not in anyone’s best interest that 的 deal collapses because of a poorly worded 学科 condition clause!

如有疑问,请随时致电我们24/7。**  到目前为止,我们已经成功完成了30,000多个购买和销售协议!

*在这种情况下,通常可以通过卖方的担保或陈述的方式放入一些买方的尽职调查项目。同样,如果买方想花额外的钱而不知道自己是否会成为中标者,则可以在提出要约之前执行大部分主题条件,在这种情况下,要约不需要包含任何条件。但是,在输掉了一些这样的报价之后,买方可能会犹豫是否继续这种昂贵且耗时的过程。

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免责声明:  前述内容并非旨在作为法律建议,而仅出于参考目的。成文法和判例法会不时变化,在签订重大合同(例如房地产购买或出售)之前,始终建议咨询经验丰富的胜任法律顾问。

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