上市代理人应尽义务给准买家吗?

 温哥华

简短的回答:是的!

长期以来已经确定,即使在没有合同关系的情况下,房地产经纪人也有义务在向可能合理地希望依赖它的人提供信息时,谨慎行事。

例如,MLS列表包含有关物业类型,其年龄,大小,房间数量,分区,市政税和许多其他内容的信息。有理由假设潜在的买家可能会依赖此信息。

为了使买方针对过失的虚假陈述向卖方的代理提出索赔,他必须确定:
•存在谨慎义务,
•疏忽的失实陈述违反了这项义务,
•当事人合理地依赖该代表,并且
•由于这种依赖导致损失。

Eck诉加拿大蒙特利尔信托有限公司 (1991)16 R. P.R.(2d)83(BCSC),这是一个示例,说明了由卖方代理准备的营销材料中的错误如何引起过失的虚假陈述。在这种情况下,信息手册指出可以租用该物业的小屋。但是,竣工后,市政当局通知买方,根据法律禁止租用小屋。在这种情况下,买方成功地对卖方的代理人提起了诉讼。

为了避免对自己的MLS列表和其他营销手册中可能包含的任何错误承担责任,列表代理通常插入免责声明,其中不保证其中包含的信息。

但是,BC省法院最近未报案, 科伯诉鲑鱼 (2018)BCPC向所有上市代理商发出警告,告知其营销材料中包含的信息,否则他们可能会因疏忽而对买家承担责任。在这种情况下,尽管以下免责声明,省法院认定卖方的代理人疏忽大意,在MLS列表中加入了不正确的平方英尺计算方法: “不保证所附信息正确无误。” 在审查了许多类似案件之后,法官认为该免责声明无效,理由是该声明不够具体。*

一个更有效的免责声明的例子可能是 “卖方不保证或声明清单中所述财产的大小是准确的。如果重要的话,清单中包含的所有度量均应由买方独立验证。”

*自我代理的买方由于无法证明损失而仍然败诉。他没有提供任何专家报告或评估来证明他的损失,因为房屋比所代表的房屋小15%(这是旧的格言,即“在法庭上代表自己的人对当事人是傻瓜”。)

甚至加强的免责声明也只能在卖方代理商没有理由认为清单中的信息不正确时保护代理商。如果已知上市协议中的信息是虚假或具有误导性的,法院将不允许代理商依靠任何免责声明避免责任。

上市代理可以做些什么来避免责任?

首先,请尝试确保清单或任何其他营销材料中包含的信息尽可能准确和完整。

其次,在买卖合同中向买方明确说明所有第三方提供的信息(例如税收和分区数据,土地所有权搜索,地层文件,工程或折旧报告,细分或重新开发)电位,测量值等)是:
•仅供参考;
•卖方不保证或声明其准确性;
•在依赖之前,应由购买者独立验证。

这将有助于确保买家及其代理人进行自己的尽职调查,进而核实清单中提供的信息的准确性(或缺乏准确性)。

我之前已经说过很多次,并且有必要再说一遍:在房地产业,没有惊喜是一个好惊喜。

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