从上而下冷却卑诗省房地产市场

冰崖

在我们的房地产法实践中,我们看到房屋在过去七,八年中稳步上升,并且自今年一月以来急剧上升。

例如,几年前在温哥华Connaught Drive上以$ 3-4,000,000的价格出售的房屋现在以$ 10-15,000,000的价格出售(我的一个客户最近拒绝了在该地区以$ 1,580万的价格出售她的房屋。 这所房子的价格是600万美元!)

相应地,原价为1-2,000,000美元的房屋现在为4-5,000,000美元。

即使是去年夏天价值50万美元的公寓,现在也价值80万至100万美元。

价格上涨得如此之快,人们不得不在出售自己的房产之前必须购买房产,以免价格高昂!

在完成日期发生之前,我的另一位客户以150万加元在北温哥华购买了一套房屋,但卖方却提出25万加元的报价未完成购买!

我认为,外来资金正以前所未有的速度涌入低陆平原,并将价格从高端拉升,这在很大程度上加剧了这种疯狂。

这种资金流入(主要是中国人,但也有大量伊朗,印度和美国的资本涌入,因为与美元交易者相比,加元仍然有很大的折扣),这使卑诗省的房地产不稳定在这里生活和工作的每个人的市场。

可悲的是,唯一看不到这一点的人是省级和联邦级政治家,还有许多评论家以他们不了解的事情为生(报纸专栏作家,经济学家,商学院教授和其他所谓的专家) )。

他们让我想起了世界摔跤娱乐比赛中的裁判员。站在看台上的每个人都在尖叫,坏人拥有隐藏的武器,而大楼中唯一看不见的人就是裁判!

但是在WWE中,裁判们看上去有些笨拙。

我们的政客报酬是为了加拿大公民而不是外国投机者的利益而治国,但是从他们的举止来看,人们永远不会猜到。

据报道,外国所有权可能仅占房屋存量的3-5%,足以对整个市场产生不利影响-而且这种做法已经成行,因为现在很少有人有能力在温哥华拥有房屋甚至公寓所有权也变得捉襟见肘。

该怎么办?

1。让外国买家确认资金来源

现在,任何外国买家都可以将任何金额的电汇到 他们在世界任何一家银行的律师或公证人的信托帐户来购买卑诗省的房地产  没有任何问题。

要求房地产经纪人和抵押经纪人填写一堆无用的FINTRAC表格并获取客户身份证明文件,但是没有人首先问这笔钱是从哪里来的!

我听过很多竞购战的房地产经纪人的故事,他们以一定的价格挂牌出售某个房地产,然后以六十个或更多的报价稳定地以五十或十万美元的增量竞标价格,然后最终报价出现比其他人多一百万美元!

我们办公室的一名律师最近在卑诗省最高法院进行了止赎拍卖。 法庭要求法院批准要约为150万美元,另外六,七个买家出现在听证会上。 按照法院的惯例,每个人 被告知原始报价的价格,并有机会使用密封的信封进行投标或重新竞标。 大师以155万美元,165万美元,172万5千美元,190万美元的价格开启了密封竞标,获胜者为 $3.1M!

看来获胜者愿意支付 越多越好.

根据我们的经验,就像本地人一样,外国买家通常不愿多花一分钱,而不是在这里购买房产所需的钱(少了抵押赎回权而获得的额外一百万美元)。

由于大多数外国买家的本地房地产经纪人都非常了解市场价格,因此唯一有意义的解释似乎是,一些外国买家正在利用加拿大的房地产系统洗钱。

在不列颠哥伦比亚省购买了房屋后,卖方便对其进行了有效地清洗,并且可以通过出售该物业将其轻松转移到世界任何地方(因为卖方随后拥有了销售合同以及律师办公室为“证明”所需的所有文件)他的资金来自合法出售加拿大房地产)。没有哪个国家会看过最近的交易来确认这些资金的合法性。

在犯罪世界中,洗钱费用可以达到50%或更高。 在加拿大,这似乎是零。

我相信,许多外国买家在遇到要求证明他们的资金来往于哪里的要求时,都会不愿接受并拒绝完成购买。

阻止肮脏的资金流入加拿大房地产将终止许多高端购买,这可能会压低1000万至1500万美元范围内的某些价格,进而压低中等高端价格,依此类推。

2. 对在加拿大购买房地产但不住在这里或在这里纳税的人大幅增加税收。 

对于外国投资者来说,将部分资金存入加拿大是很平常的事(因为他们不信任自己的政府)。 他们通常在妻子或子女的名字中加上财产的名称(通常会看到一些有趣的东西,例如“工人”,“学生”或“家庭主妇”等高端房地产的名称上列出的职业)。 妻子和孩子作为主要住所居住在该物业中,由于没有收入,因此无需缴税。

父亲是非居民,继续在国外以较低的税率赚钱。 加拿大根据居留权对收入征税,因此父亲无需支付加拿大税。 家庭享有加拿大医疗保健系统,学校系统等的好处,而无需缴纳财产税。

该省总理的误导是,上述情况构成了 卑诗省的外国投资,在每一步都应予以鼓励。

出于所有应有的尊重,这是胡说八道。

由于卑诗省政府在所有有价值的工作(医院,学校,公共房屋,老年人,无家可归者收容所,过境,心理健康,儿童贫困-清单无穷无尽)中都永远缺钱,这显然是一种收入来源,将会 几乎没有反对 不列颠哥伦比亚省的纳税人将增加对外国买家的财产转让税和市政财产税,这些外国买家仅仅利用了卑诗省当前法律和监管框架的宽松性。

对于那些选择逃避缴纳加拿大所得税(或仅为外观目的仅支付象征性金额)或干脆空置卑诗省房屋的人,合适的税率可能是20%的财产转让税和三倍的当前财产税。

如此被占用(或视情况而无人居住)的住宅的出售也应吸引 所得税 任何价值增加(不征收资本增值税)。

对于此类所有者,也应禁止免除主要住所的资本利得税(这两项更改当然需要对《联邦所得税法》进行修正)。

这些 即使是所谓的“合法”离岸资金也将抑制外国对加拿大房地产的需求,但是在某种程度上,外国需求对加拿大房地产的需求不大,至少会有一些收益流向加拿大税收体系。

这些措施具有歧视性吗? Absolutely!  他们歧视外国买家,这些外国买家只是想利用加拿大的房地产系统,而停车或洗钱。

这些changes should apply to ANY foreign buyer of any nationality (US, Europe, Britain and Australia included).

UBC已经对那些需要支付比当地学生高得多的年度学费的外国学生进行了此项培训,而且没有人抱怨!

这会“解决”房地产负担能力问题吗? 也许不是,但是您必须从某个地方开始,并且最好从最明显的原因开始。

这些措施中的任何一项都可能会实现吗? 我不会屏住呼吸。

通常,当政府开始采取任何后果措施时,“众所周知的马匹已经从谷仓中走出来,农场已经卖给了外国集团”。

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免责声明:  前述内容仅出于提供信息的目的,并不作为对读者的法律建议。修改不列颠哥伦比亚省使用的标准房地产合同时,请始终咨询有经验的房地产律师。此外,成文法和判例法可能会不时更改,这可能会使将来的分析不准确。 

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