不列颠哥伦比亚省《住宅租赁法》的变更–好的,坏的和丑陋的!

出租标志

在过去的六个月中,不列颠哥伦比亚省政府对《住宅租赁法》(“ RTA”)进行了一些重大修改,这将对未来 和现有的 租赁协议–有效地使法规具有追溯力。

追溯立法永远不可取.  人们每天都在现有法律和法规框架的基础上做出业务和财务决策。 修改法律是不可避免的,但是通常它们是前瞻性的,这意味着它们会向前生效,而不会保留现有合同和其他法律关系。

卑诗省政府表面上试图增加对租户的保护,但以限制房东签约自由为代价。 那是件好事儿吗?

这是最重要的变化–您将成为法官!

废除固定期限租赁协议中的条款

多年来,规定的RTA形式的住宅租赁协议包含一个允许使用固定期限租赁的部分,该部分要么1)在结束日期终止,要么2)在结束日期变成逐月租赁。 房东和租户将在租约开始时通过选中租约上的相应框来同意任一选择。

本节有优缺点。

在不利的一面,一些房东使用终止条款来避免住宅租赁分公司(“ RTB”)规定的年租金增加限制,方法是终止固定期限的租赁,然后与前租户或以市场租金的新租户订立新租约(通常比规定的允许租金增长快)。

在专业方面,房东还使用固定期限协议中的“空缺”条款来摆脱不满意的租户,这些租户经常拖欠租金,他们没有使出租物业保持良好状态,或者没有遵守分层法规。

像往常一样,新民主党政府决定房客的权利胜过房东,自2017年12月11日起,房东在期限届满后终止固定期限租赁协议的能力受到限制。

现在,RTA中的新规定禁止房东在期满时终止固定期限的租赁协议,但以下情况除外: 1)租赁协议是转租协议,或者2)房东或房东的近亲家庭打算在订立租赁协议时真诚地在租期期满时租用出租单元,或者3 )租户放弃了房屋,或4)租户受挫或5)实时出价工具的总监决定或6)房东和租户同意终止租约。

除非在这些有限的情况下(或双方同意另一项固定期限租赁),否则租约将自动按照原协议的相同条款继续按月租用,或者直到任何一方通知另一方或双方为止同意终止租约。

这些新规则是 具有追溯力! 它们将适用于新的和现有的租赁协议!

对于现有的固定期限租赁协议,除非房东满足上述特定情况,否则租户将无需在期限届满后撤离。如果双方同意终止租赁,则双方必须达成共同协议才能终止租赁。

如果您是希望依靠空缺条款的房东,则需要先告知您的租户,并尝试征得他们的同意,在租期结束时终止租约。如果您的租户不同意终止租约,则您必须通过住宅租赁分支机构申请占有权,您必须满足上述特定情况才能执行撤离条款。

租金增加

卑诗省政府还对与同一租户签订的固定期限租赁协议之间的租金增加进行了更改。自2017年12月11日起,房东必须在整整三个月的时间内通知租户租金增加。从首次支付租金或最后一次增加租金起,房东不得在至少十二个月内强加租金。

房东可以施加不超过通货膨胀率+ 2%计算的百分比的租金。

此外,现在禁止房东申请增加租金,原因是房租明显低于同一地理区域内的其他类似租赁单位。

调查和行政处罚

卑诗省政府还改变了RTA,以加强住宅租赁处调查和征收行政罚款的能力。无论是否有与此相关的争端解决申请,住宅租赁分公司(以下简称“分公司”)都可以进行调查以确保遵守RTA及其法规。

如果分支机构确信某人在概率平衡中违反了RTA或其法规的规定或未遵守决定或命令,则可能处以不超过$ 5,000的罚款。

该处将使人们有机会被听见和考虑:违反的严重性和严重性;以前针对类似性质的违规行为采取的执法行动;违反行为对他人造成的损害程度;违反是故意的,反复的还是连续的;该人从违反中获得的经济利益;以及该人为纠正违规行为所做的努力。

如果违反或失败发生超过一天或持续超过一天,则继续违反或失败的每一天,可能会分别处以不超过$ 5,000的罚款。施加的行政处罚是欠政府的债务。不付款可能会导致向法院提交证书。该证书具有与法院判决相同的作用力和效果。

拆除,翻新或维修

自2018年5月17日起,卑诗省政府现在要求所有房东发出4个月的通知,以终止对房屋的拆除,翻新或修理或改建的租赁。租户有30天的时间对此通知提出异议。

如果房东根据s终止租约,则房东(或购买者)必须赔偿租户12个月的租金。 RTA(房东对财产的使用)和房东(或购买者)的第49条未采取步骤以达到规定的目的,以在通知生效日期后的合理期限内终止租约,或将单位用于该规定在通知生效日期后的合理期限内,至少持续6个月。

如果租赁综合体有5个或更多租赁单元,则租户有权优先签订新的租赁协议。 A尽管在RTA或RTB的网站上尚不明确,但RTB的工作人员告诉我们,套房的租金将由房东确定,大概是根据市场租金确定的,而不是规定的租金增长。 这使租户在翻新或维修后具有更大的再出租能力,但是根据增加的情况,他们可能不再具有这样做的经济能力。

如果房客行使了优先购买权,并且房东未在45天的租房通知或房客租赁协议中均未给予房客,房东必须向房客赔偿相当于12个月租金的金额。

结论

如果您是房东,则这些权利似乎无理侵犯了您的签约自由。 与政府的看法相反,所有房东都不是有钱人或财大气粗的大公司。在过去的两年中,由于低陆平原地区的分层住宅的购买价格上涨了近40%,因此房东必须收取高租金以支付其费用,包括抵押,分层费用,保险,物业税,维修和修理费用。适用特殊阶层税。 调节素g 业主收取市场租金的能力是对业主财产权的严重限制。

另一方面,如果您是一个租户,努力跟上高昂的租金,您可能会欢迎这些变化,因为它们早就应该逾期了,因为不列颠哥伦比亚省居民的薪水与租金率或房地产价值不符。

©帕兹法律公司(2018)

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免责声明: 前述内容并非旨在作为法律建议。本文档仅供参考。签订住宅合同时,建议联系法律顾问(或RTB与准备回答有关RTA问题的员工建立电话帮助热线)。

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