卑诗省土地集会指南(2019)

郊区房屋

什么是“土地集会”?

土地集会就是将相邻土地合并成一个更大的地块。通常这样做是为了使较大的包裹可以容纳更多的居住单位(例如房屋,联排别墅,低层或高层公寓)。作为土地集会的一部分进行销售通常意味着卖方将获得的价格要比将其一次性出售给单个买方的价格要高得多。

王者娱乐经纪人敲门说,他或她代表有意购买土地的一部分的买家或开发商。

你该怎么办?

–从王者娱乐经纪人那里尽可能多地了解有关集会的信息,包括集会者(即开发商,市政厅,学校董事会或其他政府机构或其他机构),正在集结的土地,将要建的土地物业(即联排别墅,低层住宅,高层住宅或其他),当前社区计划为您的邻舍所允许的,谁已经在您所在地区为此集会签署了销售协议,开发的时间框架,是否王者娱乐经纪人希望代表您或买方(除非在特殊情况下,否则在卑诗省,王者娱乐经纪人既代表买方又代表卖方的双重代理人)。 链接.

–要求王者娱乐经纪人将所有文件的副本留给您审核,包括营销材料,上市协议和拟议合同。

–在签署任何上市协议或购买合同之前,请先请您的律师进行审查。不要让律师“在文件上达到顶峰”,因为您不想花很多钱。这些都是复杂的文件,律师必须花一些时间阅读和理解它们,以便为您提供适当的建议。我有一些客户无意中签署了土地集会的两年上市协议,假设如果王者娱乐经纪人的表现不令人满意,他们可以取消合约。不幸的是,事实并非如此。在最近的情况下,学校董事会向我的一个客户提供了一个报价,该报价有一个开放期限的科目删除日期(这意味着它将无限期地捆绑我的客户的财产)。该报价是由一家大型温哥华律师事务所起草的,因此必须假设这不是起草错误。不道德的开发商,王者娱乐经纪人或其他人常常试图将不合理的条款隐藏在细则中。不要以为您可以取消合同,因为您在签署之前没有阅读过合同(这方面您将在法庭上进行艰苦的战斗)。不要依靠买家的王者娱乐经纪人或其他第三方来向您解释它,而不是您实际阅读或由您的律师审阅并向您解释。

–开发者的目标:除非提议的开发继续进行,否则在不支付您任何费用的情况下,尽可能长时间地占用您的财产。摆在您面前的胡萝卜有可能为您的房屋获得比其正常市值更多的钱。开发人员通过使用“主体条件”来完成这些操作,这些条件使合同仅在被删除时对他具有约束力。

典型的学科条件是:
•一定数量的社区所有者登录;
•令人满意的第一阶段环境现场评估;
•令人满意的可行性研究;
•其他尽职调查搜索和调查,例如标题审查,土壤采样,现场评估等。

–通常可能需要半年或更长时间才能完成这些事项。同时,您的财产已被有效捆绑。它无法出售给其他人,您不太可能希望翻新或升级它,并且有可能即将出售。有时,开发人员也会希望在您的物业上注册期权。

–卖方的目标:要使您的财产在尽可能短的时间内签约,并且如果财产被捆绑超过三四个月,则可以从开发商那里获得一些不可退款的补偿。期权要花钱,而且没有理由将开发商授予开发商,并且如果销售从未实现,也就没有理由不获得报酬。我有一些客户的财产被捆绑了18个月,直到最后一刻才取消开发。在这种情况下,为您的麻烦保留2万美元或更多,会使情况变得更加可口。也要注意上市协议。这些协议是由王者娱乐委员会的律师起草的非常复杂的单方面标准协议。签署后,除非您或您的律师先进行修改,否则他们可以将卖方锁定为与王者娱乐经纪人的长期关系-再次有效地占用您的房屋而无需赔偿。

其他注意事项是:

–在主题删除日期支付押金。该保证金应至少为最终购买价格的5-10%,不得退还,最好在移除标的后立即释放给卖方。如果不是,则将其保存在王者娱乐经纪人或开发商的律师信托帐户中。规定将其存入计息帐户中,并且如果完成日期在以后的三个月或四个月以上,则应计利息。如果要以托管方式存入保证金,请添加条款,要求开发者的经纪人或律师将开户押金立即释放给您或您的律师,如果开发者未能在完成日期之前结清(否则,您可能必须上法庭)要获得它,是因为《王者娱乐服务法》要求双方同意或法院下令释放押金。 链接.

–租回来。通常,开发项目可能会在完成日期之后一年或更长时间内无法构建。在这种情况下,房屋可能在该期间内可居住,并且卖方应协商免费租金一年或一年以上,而他或她发现可以住其他地方。确保有转租条款,这样,如果卖方找到其他要购买或租用的财产,他可以将该财产转租给其他人,并保留租金作为其报酬的一部分。

– VIP或朋友&开发人员其他项目的亲戚身份。如果开发商是像BOSA,Polygon,Pinnacle,West Bank,Onni等这样的大型开发商,那么如果您在其他产品中看到一些吸引人的东西,则可能会获得他们其他产品的优先地位。

–资本收益和其他税收影响。甚至在您的律师审查这些文件之前,都会先致电您的会计师,以了解可能产生的税收影响。如果一个家庭居住在用于住宅目的的正常大小的土地上,那几乎可以肯定是一项免税交易。但是,如果该物业是一两英亩土地和/或用于商业活动,则可能会产生资本收益或商品及服务税。通常,在王者娱乐中,所有意外都是不好的,因此最好提前发现。

–您可以从中获得什么?向您自己的王者娱乐经纪人咨询,以建议的价格在您想重新购买的地区可以买到什么。通常人们感到震惊的是,这些天他们能以一百万美元的价格买到的东西很少(特别是如果他们是很久以前以10万美元或更少的价格购买的!)

–切勿做出仓促的决定。开发人员和王者娱乐经纪人一直在争取签名。请花时间与您的律师,会计师和您的王者娱乐经纪人协商,评估情况。在大多数情况下,是土地组装商来找您,而不是相反。因此,只要您不屈服于恐惧或贪婪,您就可以坐在驾驶员的座位上。

结论

土地集会在这里留下来。每年有40-50,000人迁往低陆平原,每个政客和他的狗都赞成增加密度(尽管这对我来说是“绿色”或“可持续”的方式是个谜),至少应该意识到基础知识,如果您发现有人为此目的而敲门买房。

为老式的低层建筑的共管公寓业主举行土地集会的必然结果是“分层解散”方案,我们在先前的博客“帮忙,我的阶层要从我身下卖掉建筑物!

©(2018)

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免责声明: 以上不是法律建议。 它仅供参考。在进行具有重大财务意义的交易(例如王者娱乐买卖)时,始终建议您获取专业意见,以帮助您做出最佳决定。如果您不认识王者娱乐经纪人,抵押贷款经纪人或银行家,我们也可以为您提供选择。

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