由于草稿不佳,使6,500,000美元的销售蒙上了阴影!

在文件上的眼镜

卑诗省最近的一个案例最高法院, JBP Developments Ltd.诉Li,2018 B.C.S.C. 209 为所有房地产经纪人提供了一个教训,在起草要约时要多加注意。

在这种情况下,对《标准买卖合同》第9条(TITLE)的依从性疏忽允许买方放弃$ 6,500,000的销售合同,而卖方却没有法律补救措施!

第9节 声明财产所有权应为“免除所有产权负担,但原有赠与中包含的条件,条件,限制,例外和保留,包括特许权使用费,包含在原始赠与中或任何其他由官方或官方,已登记或待决的赠与或处置中有利于公用事业和公共当局的限制性契约和通行权,第5节中规定的现有租约(如果有的话)以及本协议中另有规定的除外。”

第9节 但是,省略了许多通常在标题上发现的非财务费用,例如建筑计划,地役权,契约,公平收费,私人限制性契约,私人通行权和对等使用协议等。这些非财务费用有时可能对买方不利,特别是如果买方打算建立,更改或改善该财产。

在JBP Developments ltd。 v Li标题包含了不列颠太平洋房地产有限公司的一项私人限制性公约,该公约禁止未经BPP批准而对任何建筑物,围墙或其他改善物进行任何建筑,改建或定位。第9条未作修改,以包括该盟约,因此买方拒绝完成,理由是卖方无权交付产权不受此保留是违反合同。

卖方提起诉讼,要求赔偿包括没收保证金在内的损失,但无济于事,因为法院裁定卖方未能按照合同第9条的规定交付所有权。

买方先前已放弃或声明已满足合同中的主题条件,内容为:“须由买方批准所有权和财产披露声明。”

有趣的是,法院认为该法院不充分,因此使该主体条件毫无意义。

换句话说,法院允许买方批准所有权,然后基于所有权缺陷拒绝关闭!

就我个人而言,我认为该案可能以任何方式进行,上诉法院可能推翻了该裁决,但显然没有上诉。

因此,目前的情况代表了有关该主题的现行法律。

你能做什么?

可以通过购买要约的增补方式在第9条的标题上添加任何其他非财务注册(即“以下非财务费用已添加到第9节中规定的例外情况:根据第11条注册的限制性契约)。 CA67459等),或使用BCREA批准的标准条款:

头衔确认买方承认并接受,在完成时,买方将获得所有权,该所有权除包含本合同第9条(TITLE)中提及的任何产权负担外,还包含并附带在所有权搜索文本中的任何非财务费用构成合同的一部分(注意:请确保随附标题搜索副本!)

在稳定或上升的市场中,买方通常会忽略或不理会产权上的不必要的非财务费用,但是在市场下滑的情况下(例如当前市场),由于任何法律原因,买方经常在监视中未完成。请确保您不是让他们这样做的人,否则您的保险公司可能会支付索赔!

如有疑问,请在报价出现之前随时向我们发送标题或合同以供审核。

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免责声明: 以上不是法律建议。本文档仅供参考。引用的案例和/或法规或合同条款可能会随时间变化。在起草法律合同时,强烈建议当事各方在签订合同或取消合同中包含的主题条件之前,应征求专业意见。

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