购买预售公寓的7个风险是什么?

公寓塔正在建造

预售公寓是一个直排别墅或公寓,可以在建造之前或之前进行购买,或者搬家准备好。 购买预售有很多好处:

  • 预售房屋具有广泛的保修保护;
  • 你没有开始支付抵押贷款,直到建筑物的完成,从而获得了 有可能潜在地保存下降支付的余额;和
  • 如果价格随着时间的推移而上升(他们在过去的15年中一直在持续(2007-8除了)之外,你的新家将比你为之支付的东西 - 在你占有之前!

然而,了解与销售前相关的风险同样重要的是,您可以做出明智的选择或不予购买。

不列颠哥伦比亚省的公寓的预售是由 房地产开发与营销法 [“redma”。本法案允许开发人员在在某些情况下获得建筑许可或融资之前的销售和营销。

不像 住宅租赁法案 BC,Redma没有规定任何特定形式的售前合同, 因此,开发人员通常会有律师草案,非常有利于自己的单面合同。 这是这种合同的性质,其中大多数与销售前的大多数风险产生。

购买预售公寓的7个主要风险是:

  1. 市场价值
  2. 利率
  3. 融资
  4. 完成日期
  5. 大小和布局
  6. 完成的产品
  7. 法律后果

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1.市场价值

当准备被占用的时候,单位的市场价值将是多少? 任何人都可以可靠地说出房产的价格将是2,3或4年的时间? 虽然BCREA,CMHC和其他人试图提前预测住房趋势,没有人假装以任何确定性地知道,价格将在一年以上的一年以上,更少的时间。

您是否向您的客户在今天的交付价格上购买“黄金期货合约”,以便在两年内交货时出现半百万美元?

不? 这是因为黄金价格可以下降,杠杆作用两种方式?

然而,这正是BC售前合同的正常。售前协议基本上是房地产的期货合约,交货日期不确定。因此,如果市场跌倒,买方必须承载市场波动的风险,并吸收损失。

2.利率

您是否知道现在利率为2或3年? 目前的主要汇率是否会开始攀登或将会留下来?

在今天的最佳费用上融资公寓才能获得首次买方,如果公寓结束的时间增加,那么如果税率增加的情况似乎是可行的?在350,000美元的抵押贷款中,每个百分比点为买方的每月抵押贷款支付增加300美元+ /月。

预测利率甚至比房地产价格更多,因为有众多因素影响经济,贸易平衡,货币差价和政府的财政和货币政策 - 这可能完全达到差异买方的融资房屋购买计划。在购买之前,确保您的预算可以处理利率上涨。

3.融资

虽然购买者可能有资格获得抵押贷款,但在购买截止日期到达时,他可能无法获得3种方式:

  1. 房价上涨,他无法再提供银行贷款指南的付款;
  2. 财产价值下降,在这种情况下,银行将仅借鉴当前 降低市场价值 他必须弥补差异;
  3. 购买者和/或他的伴侣已经下岗或在临时减少了他的时间;

如果买方从贷款人在售前项目进行建筑融资的“利率持有”,那么怎么办? 大多数贷款人不再持有超过90-120天的费率,如果在项目上这样做,通常最多持续18个月。 如果完成日期超出该日期,则由开发人员持有费率持有期限。 此外,如果市场价值下降,银行可能要求买方弥补差异[见2.上面]。

4.完成日期

这是售前合同中的移动目标。  大多数合同提供了一个 估计完成日期 这通常是一年或两个人。 但是,合同将规定日期可能会在开发人员减少大量时间。

因此,开发人员可以将截止日期扩展到最多次数的“外部完成日期”,这可能是原始估计的截止日期几年。开发人员可能在其延长闭幕的权利中 即使在下降的市场中 截至超出日期,购买者可能已计划。

预售合同通常包含 不可抗力的条款 其中允许开发人员允许开发人员延长结束,即使项目已延迟“地震,恐怖主义,洪水或上帝,火灾,爆炸,事故,无论何种造成的,任何政府权力,罢工,罢工行为,无法获得或延迟获得劳动力,供应,材料或设备,延迟或失败的运营商或承包商,破碎或其他伤亡,高潮条件,购买者干扰, 或任何其他任何自然的事件超出了供应商的合理控制。

与此同时,购买者在钩子上购买单位,以达到无限期的时间。

但是,当开发人员终于准备就绪时,合同规定了短暂的关闭通知[通常7-10天],其中购买者必须准备好遵守或面临违约。

5.尺寸和布局

大多数预售合同授予开发人员自行决定改变单位的布局。虽然很少有买家似乎认为这将永远发生,但是当他们觉得他们发现他们已经同意允许开发人员在合同中这样做时,他们一般都是非常沮丧的。

单位的尺寸通常可以比草稿计划或营销材料中的规定小5%,没有求助于买方。通常只能通过降价来解决6%或更多的差异6%或更多 - 不由买方撤销权。

6.成品

几年前几年前你看到的[或者你在几年前看到了什么]几年前几年来看,这并不总是你得到的。 售前合同通常允许开发人员在很大程度上替代材料并完成。

此外,整理和工艺的质量也可能远远低于预期[或召回观看显示套件]。

合同中还有“没有保证或陈述”条款,这防止了买方依赖于在销售时出售时的任何营销材料或口头承诺,除非他们专门记录在购买合同中。

在关闭前10天发生后发生的预关闭检查,因此当买方看到最终产品时,为此为时已晚,对此做出多大程度。 即使大量缺陷是明显的,合同也将提供没有缺陷的持续性。

7.法律后果

当买方被要求关闭时,他发现上述一个或多个上述风险使他通常会开始学习合同的内容 首次。

如果买方没有合法借口的未能关闭,他通常会没有 如果押金不足以抵消这些,则损害开发商的合法权利进一步损害。

另一方面,如果开发人员无法关闭,则可以选择简单地将存款退回购买者,没有其他法律后果。

如果该单位的工艺差,则替代替代品的较低,更改铺设,比预期的大小或更小的视图(或者没有视图),通常不会承认任何故障或责任,并坚持不需要调整。

如果未达到开发人员销售人员的购买者,除非他们已被简化为撰写并包含在售前合同中,否则开发商将否认他们或依赖于无保证或陈述(如果它不在)合同无论是在售前合同中所载的条款。

如果买方决定在法庭上争取此事,他通常会运行50,000美元或更长时间的法律费用,他的法律费用不会扣除免税。 另一方面,开发人员拥有更深的口袋,诉讼公司在保留者和其法律账单上是作为做生本成本的税收。

这个故事的主旨:

在你跳跃之前(或者相反,在你签名之前做出尽职调查)。

如果您觉得您可以处理上述风险,那么:

  1. 总是有自己的房地产经纪人 当您购买预售时代表您。 开发人员通常会向他或她支付预先安排的委员会,以便培养买方(所以您的房地产经纪人得到报酬,您得到独立的代表)。
  2. 在你签名后, 将购买协议(以及披露声明)带到您的律师中进行审查。 雷玛为您提供7天的救援期。如果您在与您的律师详细审核所有文件后改变主意,则可以在此期间取消合同。
  3. 总是保留自己的律师 代表你的结束。开发人员通常将提供“推荐的律师”,以便关闭,谁可能拥有(似乎是)折扣法律费用包买家。

请记住,你得到你付出的代价。折扣费用通常意味着折扣服务。

此外,如果结束时出现问题,则“推荐律师”处于道德束缚。他在法律上肯定代表着你的兴趣,但他也被允许他在现场宣传他的服务。 您只有一百个潜在客户的客户,开发人员可能会在有关项目(以及未来的项目)上发送他的方式。 为什么要把自己放在这个困境中少数百美元储蓄(半百万美元的投资)?

如果您需要购买预售的建议, 致电或发送电子邮件我们的办公室 我们很乐意帮助你。

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日程

基本的预售合同综合清单:

  1. 价格总价
  2. 额外或附加组件
  3. 额外的停车场
  4. 押金制作了多少存款
  5. 现金或存款债券
  6. 清算损害赔偿
  7. GST价格包括或不包括GST
  8. 可用的新住房折扣
  9. 开发人员将处理折扣
  10. 可用的过渡性折扣[必须在结束后申请]
  11. BCTT应付与否
  12. 截止日期估计完成日期
  13. 外部完成日期
  14. 不断遗产子句
  15. 关闭买方的通知
  16. 停车:[] CP [] CP与租约[] LCP []仅限固定租约
  17. 摊位数量
  18. Lien Holdback - 完成后55天的购买价格的7%
  19. 允许长期化
  20. 布局
  21. 材料和饰面
  22.  分配可分配
  23. 分配费
  24. 转让人持续责任
  25. PTT应支付原有购买者的购买价格
  26. 支付受让人的任务价格
  27. 首次购房者限制和限制
  28. 披露陈述和修正案
  29. 7天撤回时间限制建筑许可证和融资批准的撤销权
  30. 最终入住许可证
  31. 新的家庭保修认证
  32. 买方的主题条件:融资

其他

  • 有能力从协议中谈判不利条款吗?

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[email protected] www.axshoe.com.

问题? 称呼 Kenneth Pazder. 或者 Melissa Valana. (604-682-1509) atPazder Law Corporationanytime for a free consultation.

免责声明:   上述是用于信息目的,而不是旨在作为读者的法律建议。在修改BC中使用的标准房地产合同时,始终咨询经验丰富的房地产律师。此外,法定法以及案例法可能不时改变,这可能会使未来不准确的情况。 

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