从非居民采购的$ 600,000错误

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移交房子钥匙的手

当您从无居民购买加拿大购买房地产时,请注意!

所得税法案的第116条要求买方“合理查询”,以确定任何现实财产卖方的居住地位。

这通常从卖方检查标准BC房地产合同的第一个或最后一页中包含的“居民或非居民”框(取决于您使用的版本)。

卖家的房地产经历经常忽略这一点 很重要 条款要么是因为他们不知道为什么它在那里或者他们没有要求卖方在买方的报价被接受时询问。

该条款致力于提醒买方卖方的居留情况的第一步。通常,如果卖方表明他是加拿大驻地的居民,则买方的律师将通过卖方在截止日期之前签署他的律师办公室签署的法定宣言(这是类似于宣誓书的文件)确认。

根据誓言,尚未遵守居留权宣布,通常构成合理的查询,除非买方应该有所了解。

如果买方未能进行合理查询,卖方是非居民,并且不支付销售的适用资本税收,那么买方被加拿大税务局(“CRA”)评估了全民税收。

出于这个原因,买方的律师必须坚持持有销售收益的收益,占总销售价格的25%和33%(取决于财产的性质) - 虽然在我的经验中,25%的经验已经足够了符合卖方的纳税责任。

这次持有人仍然存在信任,直到卖方可以向买方提供与CRA的合规证书确认已支付销售的税款。

然而,这个问题在a上有很大棘手 止赎销售 或者 法院订单执法销售。

BC案例法持有,在止赎前,继续止赎方(通常是银行)被认为是卖方。这使得逻辑感为逻辑感,因为银行的代表接受了购买和销售合同的买方提议 - 分析银行不是作为所有者的财产所有权的事实。

注册所有者签署了(不是销售协议,也没有任何转让标题)。

因此,由于加拿大大多数金融机构在这里居民,人们会认为没有居住问题需要考虑。

然而,CRA迈出了相反的位置,即在止赎或法院命令执法法案销售中 注册所有者 是卖方,因此,如果他是一个非居民,必须在销售收益(FI适用)中支付资本增益。

如果未支付所需的税,CRA将评估买方未付税!

止赎律师通常包括购买协议的三页时间表(很少几个房地产经纪人或他们的购买者阅读),这使得该物业被出售“就像在哪里”,并且银行(卖方)没有任何关于财产的陈述(或注册所有者)。

因此,买方的律师所要求的法定宣言确认居留权通常被勾出,银行索赔无知就注册所有者的居留身份。

这种确切的情景发生在最近的BC最高法院案件中 毛泽东刘 (2017 BCSC 226) 除了销售是法院命令执法诉讼。

这意味着原告就注册所有者获得了判决,向财产提起并售出法院命令执法法案向第三方出售。

The Process类似于止赎,因为登记的所有者没有参加销售,因为标题由法院命令转让(通常会对已注册所有者的异议,他们可能会争夺销售)。

BC最高法院法官认为,买方也不是他的公证人对卖方的居留身份进行合理的询问。

卖方的律师拒绝提供有关已注册所有者的居留身份的任何信息。

销售关闭没有持有蚂蚁。

然后,CRA评估了60万美元的税收票据,买方迅速起诉他的公证人,并获得了全部金额的判决。截至写作的时间,目前尚不清楚公证人的保险公司是否会上诉该决定。

在这种情况下,不幸的是,注册的所有者和判决持有人(造成销售)都是非居民,所以它的争议是先进的最重要的(注册所有者是卖方或判决持有人是卖方卖家)。在这种情况下,应该备受保留。

故事的道德:

  1. 在完成日期之前对卖方的居留身份进行尽职调查;
  2. 坚持签署合同时检查居住/非居住框(或者如果不可能确定当时,则使其成为卖方提供居住证据的人的主题条件完成);
  3. 如果根据法院订购销售(止赎或法院命令执法法案)购买额外的护理,因为造成销售的缔约国(成为银行或判决持有人),可能会在纳入有关注册所有者的居留权的任何陈述。这可以让你在同一条船上作为上面引用的公证人。在编写购买要约之前,始终获得具有能力的法律咨询,并向销售党的律师将不变地附加的合同。

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免责声明:  上述是用于信息目的,而不是旨在作为读者的法律建议。在修改BC中使用的标准房地产合同时,始终咨询经验丰富的房地产律师。此外,法定法以及案例法可能不时改变,这可能会使未来不准确的情况。 

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