六大:如何起草良好的BC房地产购买合同(六个错误以避免)

合同和笔

撰写良好的购买和销售合同:

购买合同和销售合同管理买方与卖方之间的交易。 正如您代表买方或卖方,您必须确保协议正常反映客户的意图,并完全保护其利益。

大多数房地产交易合同使用Crea / CBA标准“购买和销售合同”。

请注意,本BC目前在BC中使用的标准表格合同(“购买合同”)第18段(“购买合同”):

18.陈述和保证: 除本合同中没有任何陈述,保证,保障,承诺或协议,财产披露声明中包含的陈述,如果纳入并形成本合同的一部分,所有这些都将在销售完成后生存 .

这意味着如果您未包含必要的条款来保护客户的利益,则往往无法根据本条款执行。

请注意,购买合同中未解决大多数以下问题,因此您可以确保将其添加到合同中(适用时)。

“避免最常见的错误”列表

1.尺寸确实很重要

购买合同对此事沉默。 上市协议通常表示房屋和批量的平方英尺,以及公寓或联排别墅的平方英尺(它还带有关于被认为是准确的信息的免责声明,但不是如此有保证)。

拥有专业测量和调查或审查当前地层计划,以便通过主题条件验证家庭规模,除非您的买家明确指示您的完成。

卖方很少会发出关于其财产规模的代表。

当发现大小差异时,它们总是显示出来 小尺寸的家庭,很多或单位比买方预期。 这意味着你手上有一个不快乐的买家。

黄金法则: 永远不要依赖上市协议中包含的事实。

2. GST

购买合同没有提及商品和服务税(“GST”)。 绝大多数房地产经纪人不添加处理此税收的任何条款。 他们将其留给转交律师,以试图通过卖方的“经过事实”代表的“事实”,因为它是“使用,住宅,基本上更新的财产”。

但是,在合同签署合同后,卖方不会合同或合法地纳入此类代表,并删除主题条件(以及大多数非转让公司将建议其卖方不提出这样的代表性,因为它无法帮助他们如果稍后发现应付GST,则可能确实伤害了他们的立场。

GST对交易的适用性取决于卖方与该物业在一起的作用,而不是购买者计划与之有关。

例如,如果属性用于商业目的或有商业元素(即LIVE / WORED工作室)或已被租用的短期租赁(即“AIR B.&B“),尽管属性不属于新的,但可以支付GST。 这将是购买者的令人不快的惊喜。

如果您猜测GST的适用性是错误的,您(或您的错误和遗漏保险运营商)将代表买方结束后缴纳税款。 5百万美元的财产5%是很多钱。

黄金法则: 如果为买方行事,请将条款纳入报价,说明购买价格包括商品&如果适用,服务税。 如果卖家的卖方,你知道有些东西可以进一步调查。 如果卖家离开它,那么GST就会成为他的问题。

3.物业转让税

一些司法管辖区(即艾伯塔省)没有这个税。 购买者(只有每五到十年购买或卖出每隔五到十年),即使他们住在这里,也不一定知道这个税款。 确保他们在提出要约之前做,税收将是多少(税收1%的税款,而是达到200,000美元的1%,最高可达2,000,000美元和3%。 如果买方不是加拿大公民或加拿大的永久居民,则增加15%。*

第一次买家豁免受许多 条件.

请记住,税收规则和条件不断变化.

黄金法则: 除非你绝对肯定,否则不要猜测是否有税。 如果您错了,您(或您的保险公司)将向购买者支付税款。 将该人称为您的交易律师或PTT分支,以评估他是否将有资格获得FTB豁免。

4.非居民销售

许多非居民自己的加拿大属性。 较低内地房地产的高价促使许多人出售。 当不居民销售时,买方有权要求在所得税法的第116条下持续一部分销售价格(一般销售价格的25%,但如果持有财产作为库存或不可折旧的财产,建筑价值的持久性为50%)。 购买者是否可获得该持股,无论是购买合同的期限是否为期。

购买合同尝试使用页面的左上角或最后一页底部的左上角的检查框(取决于您使用的版本)。 许多房地产经纪人不知道为什么它很重要,所以他们将它留空。

如果您为卖家代表卖家,那么他是否是非居民,并建议买方的房地产经纪人。

如果卖方在房产上有很大的抵押贷款,则所需的持股可以轻拍销售(除非卖家有钱拿出自己的口袋,允许他的律师偿还抵押贷款并持续所需的金额)。 或者,如果他知道销售价格,卖方可以在关闭之前申请清关证书,并且在结束前有足够的时间。 已知CRA加快这些情况下的许可信(他们的正常周转时间是三到四个月)。

如果销售是法庭订购的(即丧失抵押品赎回权或法院命令执行法案),必须在提出要约之前进行更多的搜索和调查。 最近的BC最高法院决定(刘刘(2017)BCSC 226)导致买方按照已注册所有者欠的600,000美元的未付资本获益税。

黄金法则: 确保您的非居民卖家知道持久性,即将销售并将资金从CRA(支付资本收益或所得税之后)来进行销售。 如果它是法院订购的销售,请在提供的报价之前保证额外的尽职调查。

5.地下油或油箱

在1950年代后期之前,下部大陆的大多数家庭被含有500至1000升加热燃料的地下燃料箱加热。 这些通常埋在背部或侧面的批次表面以下几英尺。 管道将坦克连接到家中并允许定期重新填充。

到了1950年代后期,许多房主已经转向天然气加热并放弃了燃料箱。 通常通过密封或卸下灌装管道而无需使用或排出现有燃料,通常坦克。

由于几乎没有环境立法,没有人担心,经过40岁以后,坦克会腐蚀,燃料会泄漏。

温哥华市政府法律要求拆除任何不使用的地下油箱。 因此,如果有地下坦克,卖方可以删除它的法律责任。

通过合格公司拆除坦克通常费用约为2000-2,500美元。 如果燃料油泄露,我们已经看到成本高达100,000美元及以上,因为燃油可以在基础和道路上泄漏,所有污染的土壤必须被移除并更换。

PDS对此问题几乎没有帮助,因为它只是要求所有者说明他是“不知道任何现有的油箱”。

黄金法则: 包括卖方的保修,即该物业没有地下石油或油箱。 在安全方面,还包括主题条件,允许您的买方在结束之前在这方面进行检查,并指出应发现卖方将负责其删除,(包括如果在完成之前,如果油已经泄露出来任何必要的土壤修复。

6.分配

BC使用中使用的标准房地产合同的第20A条第20A条禁止买方在未经卖方的书面同意的情况下将购买合约分配给第三方。 此外,它允许卖方从任何此类任务中获得利润。

这是允许住宅合约允许分配的长期惯例(除非另有禁止)的重大变化。

如果价格在优惠日期和截止日期之间大幅上升,您的购买者有机会向第三方“翻转”合同,他将最感到失望,以了解他被禁止这样做。

在撰写合同之前,请确保将此对您的买方解释。 就像所有条款一样,它可以在提议之前删除。

黄金法则: 确保您的买方在写优惠之前了解对别人的合同兴趣的概念。

… 这个故事的主旨:

买家和卖家讨厌惊喜(因为它们几乎总是不愉快)。 消除惊喜的最佳方式是起草适当的购买和销售合同,并将一个很好的房地产律师作为团队的一部分。

©2017年4月11日 Pazder Law Corporation

**材料是本日期的最新数据,仅供参考。他们不打算在处理主题时构成或替代法律建议。 如果在将来参考这些材料,请咨询作者或进行自己的尽职调查,更新。

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免责声明:  上述是用于信息目的,而不是旨在作为读者的法律建议。在修改BC中使用的标准房地产合同时,始终咨询经验丰富的房地产律师。此外,法定法以及案例法可能不时改变,这可能会使未来不准确的情况。 

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