如何避免购买耻辱的房子

 幽灵屋

[更新: 在BC耻辱的家园上的最后一句话]

世界各地都有许多耻辱的财产。

由于在它们中或周围的情况发生,这些属性是“耻辱”。例如:

  1. 家里可能是 谋杀的场景;
  2. 它可能已被连环杀手或性罪犯占用;
  3. 前居民是有组织犯罪集团或团伙的成员;
  4. 这些物业在现有场合被抢劫或破坏,因为它用于开展犯罪活动; *
  5. 据称,该物业被其他超自然现象陷入困扰或困扰;
  6. 前所有者在财产上致力于自杀;

在BC中,财产卖方并非法律义务向潜在买方披露任何上述情况。

这是因为这种情况不属于法律构成了物质潜在的缺陷。

正如法官在以下决定中指出的那样:

如果缺陷使财产危险或不适合居住的财产,供应商有义务向潜在买家披露对潜在买家的材料潜在缺陷。通过合理的检查查询,购买者无法发现潜在缺陷。看 McCluskie v.Reynolds (1998),65 B.C.L.R. (3D)191(S.C.),和 cardwell等v。perthen等,2006 BCSC 333 [Cardwell SC],Aff'd 2007 BCCA 313 [Cardwell CA]。

该术语也在BC大多数住宅房地产交易中使用的标准财产披露声明中定义:

材料潜在缺陷 意味着通过合理检查不能辨别的材料缺陷,包括以下任何一种:

(a)造成房地产的缺陷

(i)对居住者的危险或潜在危险,

(ii)不适合居住,或

(iii)如果是派对正在收购它的目的,如果

(a)党为被许可人或

(b)被许可人否则意识到这一目的;

(b)涉及牺牲弥补的缺陷;

(c)影响当地政府或其他地方当局的房地产的情况给予客户或被许可方的通知,表明必须或应予以纠正;

(d)缺乏适当的市政大楼和其他允许尊重房地产的许可证。

但是,房地产委员会批准的上述标准财产披露声明不包含任何提及的情况,或者可以使家庭成为耻辱性的财产。*

因此,当在本省购买房产时,职业假货(买方小心)的原则是适用的。

在最近的情况下 王v邵(BCSC 2018 377) 载有关于披露卖方披露耻辱环境的法律的广泛摘要。

在说案例中,卖方未能披露她的丈夫,Raymond Huang是一个刑事组织在房产之外的刑事组织的目标谋杀的受害者。

虽然法官发现这本身并不构成买家搬迁购买的法律原因,但他裁定了供应商的部分答案,为什么她卖(她的女儿被转移到另一所学校,她可以改善她英语技能)涉及欺诈性的虚假陈述。

第217段法官表示:

[217]作为Shao女士承认,关于所有者销售为何的询问是一般性问题,而不是关于财产或附近死亡或潜在缺陷的具体询问。然而,邵女士对原告提出了问题,邵女士有权获得准确的答案,而不是一个旨在掩盖黄先生的死亡,因为原告出售房产的原因是原因。邵女士不询问女儿的学校的变化是否是原告销售房产的唯一原因,因为她相信原告通过怡议员所作的代表。对于邵女士来说,代表性是物质,她依靠它作为她购买财产的诱因。

换句话说,尽管在技术上或部分真正的代表可以在某些情况下达到欺诈性虚假陈述 - 但是,虽然技术或部分真正的代表性是不完整的。

供应商追求依赖标准BC房地产合约的“整个协议”条款如下所述,但法官向该论证发出了短暂的挑战:

[38]在这些程序中展出的购买和销售协定的第22条是“整个协议”条款。部分提供:

无论是直接还是抵押或暗示或暗示,没有陈述,保修,抵押品协议或条件,这诱导了任何缔约方进入本协议或任何该等缔约方(或影响本协议或财产)除此之外,除了如本文所表达的方式。

这个条款是由欺诈致力于欺诈的,并且在被告人依赖于这种情况下 。 看 巴拉德诉Gaskill (1955),14 W.W.R. 519(B.C.C.A.)。

正如这种情况刚刚报道的那样,几天前,目前尚不清楚供应商是否会上诉决定,因为该线上的价格约为600,000美元,具体取决于最终结果。

在我看来,案件可能已经走了,因为未能披露并不是那个明显的和所做的代表是部分正确的。

这个故事的寓意是没有比一半或不完整的代表不得不被解释为欺诈或误导性的比例更好。如果卖方对她出售的原因一无所有,这将是一个开放和关闭的案件 - 原告会丢失。

因此,预期购买者如何避免购买耻辱的财产?

第一的 ,建议你的房地产经纪人,你不想买一个耻辱的家,让他或她知道主观意味着什么。要求房地产经纪人与供应商的房地产经纪人进行询问。

第二 ,请谷歌搜索属性以查看主题属性是否有一个关于令人讨厌的事件或情况的故事。我从未尝试过,但有一个名为的网站 www.housecree.com 哪种声称在北美有超过25,000个耻辱性质上市。

第三 ,将代表写入您的要约,涵盖对买方重要的任何情况(“卖方认股权证,并代表其知识,信息和信仰,主题属性是a)不是现场谋杀案,b)以前没有由性罪犯,团伙或有组织犯罪,连续杀手或其他罪犯的成员占用,而不是前大麻种植,药物实验室或制造,储存或分配的地方非法物质,枪支或爆炸装置或非法产品或服务,d)不用于其他犯罪活动,e)不困扰或受其他副议定现象。“)

即使在这些日子中,“没有主题提供”供应商似乎似乎介意对该物业的保证和陈述 - 但他们经常在任何“主题条件”中的批准,这可能让买家有机会合法地远离购买。

第四 ,如果时间允许,这通常不是这种情况,与邻居交谈,他们总是知道下一扇门发生的事情。

鉴于BC中的任何类型的购买涉及大量资金,您可以做得越多,您可以做的就越少您感到惊讶。

正如我之前所说的那样,在房地产中,没有惊喜是一个很好的惊喜。

*关于以前用于犯罪活动的财产,如长大的op或甲基实验室,如果此类活动使房屋危险,不适合居住或其他缺陷,则可能会被解释为创造潜在的材料缺陷家庭(正如在前的成长型操作中所见,这可能具有模具,霉菌,不安全的电布线等,这可能并不总是被日常建筑物检查所辨别的)。因此,房地产行业中使用的标准PD确实包含卖方回答的问题,即他是否意识到该物业以前用于种植大麻或制造非法药物。

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问题? 称呼 Kenneth Pazder. 或者 Melissa Valana. (604-682-1509) at Pazder Law Corporation. anytime for a free consultation.

免责声明:  上述是用于信息目的,而不是旨在作为读者的法律建议。在修改BC中使用的标准房地产合同时,始终咨询经验丰富的房地产律师。此外,法定法以及案例法可能不时改变,这可能会使未来不准确的情况。 

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