帮助!我的地层想要从我底下出售我的建筑物

拼图

在温哥华这样的城市,口头禅是生态密度(这实际上是一个矛盾,因为没有关于增加密度的生态友好或可持续性),每个属性开发人员和他的狗都在寻求更老的三个或四层楼层复合体进行重建。

斯特拉塔委员会可能相信最好的决定是溶解Strata Corporation,特别是:

  1. Strata Complex的最后一条腿;
  2. 未来维修和资本升级的成本可能不再经济意义;
  3. 业主没有财务资助费用和升级;或者
  4. 该社区根据新的“社区计划”正在重新开发,这是鼓励重建的“社区计划”。

然而,对于焦虑的地层产主陷入了这个困境,有两个非常重要的事情要知道:

Strata委员会不能单方面对Strata Corporation解散的任何决定。

Strata委员会不能“销售建筑物”,也不会绑定建筑物中地层单位的个人所有者,以将他们的单位销售给开发商。

在2017年之前,a 一致 需要现有的地层业主需要允许地层委员会溶解地层公司。

去年,BC政府改变了这一门槛 80%的Strata Property所有者,无疑是对属性开发人员的特许人,他们曾向公元前年度的自由党捐赠了数万美元。

因此,在寻求购买单位的较老建筑物的毫无戒心的地层业主中,毫无疑问的地层业主已经放松了一流的房地产经纪人,往往是一个接一个地达到该门槛。

一旦开发商拥有80%的单位,对于剩余的所有者来说,这是一个非常多的游戏,因为它可以根据剩余业主的愿望,有效地将StraTa Corporation与Strata Corplation一起卷起。

图像来源: 西方投资者

那么应该是旧的,低层建筑的所有者吗?

第一个也是最重要的是主动。 不要等到开发人员或地产国敲门,以征求大楼的销售。

STEP 1   组织你的所有者。 很容易打破棍子,但难以打破一捆棍棒。立即捆绑捆绑。

STEP 2   设置一个特定于建筑物的Facebook页面或网站,使所有业主可以自由地互相通信。 不幸的是,在许多情况下,在划分委员会参与时,它往往会限制和部落的新信息,然后在它看到合适的基础上将其释放给业主。 当开发人员提供额外的激励措施时,地层议会成员也可能存在利益冲突。集体复杂属于所有业主,因此每个所有者都应该完整,不受限制地访问所有可用信息。

STEP 3   致电所有业主的会议讨论您的选择。 找出谁想出售和谁没有。制定一个处理试图征求个人业主的地产商和开发人员的协议。

STEP 4   如果在大多数业主出售的情况下,如果大多数业主销售的兴趣或者邻里的社区计划正在改变以鼓励更高的密度,那么获得一些专家的法律和营销建议(如何卷绕地层“的工作? 还有其他销售选项,比如销售80%或更多个单位到开发人员同时吗?您如何找到感兴趣的Property开发人员?你怎么知道我们的单位有多少?你如何找到一个良好的财产评估师?一个律师事务所可以代表每个人吗? 是否应该适用于每个人(即2x或3x税收评估值)?每个人都应该获得相同数量的“免费租金”,让他们找到其他住宿?什么是可比的单位成本“在市场上出来?”)

这些是在任何人同意任何事情之前要问过的一些问题。

第5步  获得房地产律师,经验丰富的房地产经纪人和评估师参加所有者会议,以讨论上述内容并回答业主的其他问题。

STEP 6   基于可以在其位置建立的内容(评估师可以从市政厅获取这些信息)进行评估。 当一个属性开发人员提出要约和Proffers Am评估时,您将有一些可以将其进行比较的东西。

第7步  在筹集计划的程序上获得共识,以及首选的路线是否是为了结束或将个别单位作为一组销售,然后参与现场或其他营销代表来推销开发商的提案。

STEP 8   提案或优惠进来时,请致电会议与所有业主讨论并谈判您的最佳交易。 在我看来,最好是,如果每个所有者都相同地对待,那就是每个单位适用的销售公式,每个所有者都获得相同数量的自由租金或其他激励(例如新建筑物中的第一个Dibs)。

第9步   同时将单位直接销售给开发人员并驳回所得款项。 如果您可以在一个协调销售中获得开发人员购买80%或更多的单位,这将最大限度地提高所有业主的价值,并节省您的费用和强调必须制定法院申请溶解地层公司。

毋庸置疑,如果在销售复杂几乎没有或没有兴趣,议定书应该拥有所有优惠,转到指定的所有者,STRATA的法律代表或其他代理人坚定不移。

如果可以接受的报价来购买整个复合体(而不是购买个人单位),那么Strata Corporation必须卷起来。在这种情况下,必须遵循以下过程:

股东大会通知以考虑卷绕分辨率

至少 必须给予4周的通知 综合会议,包括解决Strata Corporation的决议。

谁必须通知?

无论通知是否必须发送到其租户或抵押权人,都必须通知所有所有者。还必须通知,每个抵押权人都必须给予Strata Corporation抵押权请求的抵押权人,以及已经分配了他们房东的投票权的每一个租户。无论一个人以前是否豁免了接收通知的权利,必须通知这些人。

表决

2016年7月28日的生效,批准了地层清盘问题需要 80% 所有地层所有者的批准投票不是会议上的那些业主的法定投票。此前,通过了解解决方案要求一致批准,但是,公元前委员会政府将这一增长率变为80%,使Strata Corporation更容易结束。

投票结束Strata Corporation是一个重要的事情,因此所有业主都有资格投票,尽管章程中有任何规定,但在章程中没有资格投票(即,如果所有者有未付的地层费用)。

终止解决方案将授权终止地层计划,授权Strata Corporation申请最高法院终止订单和授权取消Strata Corporation取消Strata Corporation的归属订单;批准支出(为律师,清算人,清算人的法律代表,费用和佣金提供资金);也可能解决杂项,如搬出时间表或无租金时期。

法院监督

如果通过分辨率的分辨率公司通过,那么对于有超过5个单位的地层公司,Strata Corporation必须向BC最高法院申请订单,以确认蜿蜒的解决方案。这必须在决议通过后60天内完成。 如果Strata Corporation不到5个单位,则不需要申请法庭。

法院的申请为Strata所有者提供额外保护。法院确认解决方案的决议必须考虑:(a)业主的最佳利益,(b)如果确认或未确认临时解决决议,则概率和范围,对一个或注册费用的更多主人或持有人和(c)Strata Corporation或其业主事务的显着混乱和不确定性。

业主可能反对地层公司的卷积有很多原因,包括:附近设施,宠物,附近的安全性,资金投入装修,健康问题和医疗设施的障碍,对邻居和邻居的强烈关系,或者他们的单位被购买为生活之家,他们无意销售。

但是,尽管对法院监管有所保护,但如果该决议已通过,法院通常不会干扰卷绕并确认该决议。如果您是反对决议的少数群体的一部分,法院可能不会成为休息希望的地方,因为只有一个实例未经证实的临时解决方案。在 业主,Strata计划VR 1966,2017年BCSC 1661(“Bel-Ayre”)法院由于具有技术性的技术性,因此省略了一个必要项的利息日的价值估计,法院没有确认绕组分辨率。

法院承认,辩论是否可以加热,激情往往跑得很高,而且通常少数群体不觉得他们已经充分听到了(Strata计划NWS837(RE) 2018 BCSC 564)。

但是,法院倾向于重申尊敬的尊敬LOO议员的话:

“只是因为少数民族的成员被吓倒了,发表讲话,声音他们的担忧并不意味着这些过程的大部分是非常不公平的。作为房屋的财产权不应更加强调,面对80%或更多的业主,他们希望通过重建或重新划点制造增加的利润。“

语言障碍

生活在温哥华,有很多家庭不会说英语。但是,关于Strata解锁的过程,不说话/阅读英语可能是一个问题。在 Strata计划NWS837(RE) 2018年BCSC 564,一些业主申请了 向法院表示,由于一些信息材料只有英语,而且许多业主只讲广东话,这使得溶出过程显着不公平,因为并非一切都被翻译。

法庭没有被这项论点说服。法院发现,它会在理事会举办太多负担,以发现每个所有者的主要语言是什么,并确保所有信息翻译成多种不同的语言。

转换/兴趣计划

转换或利息日程必须批准并附在决议案。如果要指定清理人,则必须将息点计划附加到该分辨率,否则需要转换计划。转换/利息日程必须符合表格和内容的要求。

计划必须:

  • 国家是否以其名称持有土地
  • 通过法律描述确定土地,足以允许在土地职位办公室的书记官员在地层计划的记录中识别它
  • 列出每个所有者和注册费用持有人的姓名和邮政地址
  • 列出决议时的土地上的所有已注册兴趣,并且如果注册商授予根据以下公式计算的股份订单,则会存在它们的所有已注册兴趣:

最近是所有者的业主批次的评估价值

最近的所有Strata批次评估价值

地层计划,不包括由或代表或代表持有的任何地层批次

Strata Corporation

  • 如果业主的地层批次没有评估价值或地层计划中的任何地层批次,则由独立评估师决定的评估值,并由每年或特别总会通过的决议批准可以使用会议代替上述公式的评估值。

如果指定了清算人员并需要利息计划,则利息日程将拥有转换时间表中包含的所有上述信息,此外,该公司的姓名,邮寄地址和不是持有人的债权人的姓名,邮政地址和利息对土地的注册费用。

向土地标题办公室提交申请

要取消地层规划,Strata Corporation必须将以下文件提交给土地职称办公室:

  • 转换时间表,
  • 参考计划,显示Strata计划上显示的土地和以地层计划未显示的地层公司名称或代表Strata Corporation持有的土地,
  • 如果Strata Corporation有超过5个单位:
    • Strata Corporation证书指出,发布解决方案已通过,Strata Corporation未被账面持有人持有的债务以外的债务
    • 法院命令的副本
  • 如果Strata Corporation的单位少于5个单位,并且没有获得法院命令:
    • 所有持有人的书面同意,
    • STRATA CORPORATION的形式证书确认卷绕决议已通过,而Strata Corporation除了在讨论STRATA CORPORATION的卷绕的人士举行的人员持有的债务之外,没有债务
  • 注册商要求的任何其他文件解决对地层计划上所示的土地的任何已偿还费用的优先权益。

注册商 命令

如果满足注册商,则注册商可以命令分层计划取消。订单后,注册商必须提交订单,将无可行的标题注册到订单中提到的土地,并为转换时显示的每个所有者和注册费用持有人提出订单的副本。

提交订单时,Strata Corporation正在解散。然后,业主在土地中共同的租户和Strata Corporation的个人财产被持有等于转换时间表中规定的土地的业主股份。

这个故事的主旨

如果你住在较旧的,三个或四层楼的大楼,不要等待事件让你惊讶。

无论您是组织批准的批量生产,还是寻求批准地层的解散并向开发商批准销售的法院命令,您最佳地获得所有业主的最佳结果就是提前组织并集体行动。

这种现象不会在公元前尽快消失,因此预示的是前臂。

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问题? 称呼 Kenneth Pazder. 或者 Melissa Valana. (604-682-1509) atPazder Law Corporationanytime for a free consultation.

免责声明:  前面的不是法律建议。它仅供参考。一个人的地层复杂的销售或解散是重要的,这是在做出这样的决定之前优异的专业法律和营销建议。

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