翻转您的售前合同:您需要知道的内容

随着房价继续上涨,再次出售地层单位已成为所有愤怒。在我们以前的博客中,我们向读者提醒我们的一些人 与王者娱乐尚未构建的属性有关的风险,但在这些预售公寓中分配兴趣的风险如何?

当王者娱乐者在完成日期之前将其在王者娱乐合同中转移到其他人的权限时,发生分配。

为清楚起见,最好定义各方,因为它们用于法律实践:

转让人 :     是原来的王者娱乐者。转让人是分配他/她对合同兴趣的人。

受让人 :    是新王者娱乐者。受让人是被分配合同兴趣的人。受让人是最终王者娱乐财产的人。

开发人员 :    是建立新发展的公司。
尽管省级政府在减少此类交易的疏忽尝试,但在完成之前,分配或更常见的称为“翻转”翻转“翻转”翻转,“在温哥华的常见发生之前。

我的合同是否可分配?

大多数开发人员在BC中的王者娱乐合同确实允许符合某些资格的任务:
•   开发商的书面同意;
•   将“分配费”支付给开发人员[哪个可以高达原始王者娱乐价格的2%-3%];
•   如果受让人未能这样做,则制定开发人员的任务形式(这使得受让人责任完成买方);
•   在销售开发中的所有原始单位之前,通常不能发生任务(以便将开发商与以前的买方竞争)。

通常,开发人员不会扣留其同意,只要满足所有这些条件,并且开发人员批准了用于市场和单位的所有材料。

作为一个侧面笔记,去年,BC政府造成了标准的BC房地产合同,为个人之间的销售销售遏制了没有任务条款(尽管几乎没有人分配此类合约),但它没有这样做常规分配的合同!

转让人

通常,在作业时,分配只有一件事,即“我通过翻转财产的利润是多少?”

在一年或更长时间的完成日期,转让者通常会在升级的市场中造成整洁的利润 - 其原始存款增加100%-200%(礼貌的“杠杆概念”)

毋庸置疑,杠杆削减了两种方式,在2007-8等下降中,看到转让人的全部存款萎靡不见,并进一步促成受让人“从他手中夺取单位”。
一旦转让人分配他们的兴趣,他们就可以呼吸令人欣慰的叹息,以至于他们没有更多义务王者娱乐该物业,对吧?

错误的!

开发人员同意赋值,总是不会从他或她的原始义务中释放指派商来完成王者娱乐(如果受让人未能这样做)。

开发人员更愿意能够诉诸分配器和受让人。但是,如果转让人发现自己能够完成合同的立场,他或她仍将对受让人进行补救措施。
翻转物业时,指派应该知道他们的义务直到受让人完成的那一天,而不是之前的那一天。

受派人

作为受让人,您应该了解分配金额是多少。通常,分配金额包括:
•   通过转让人报销存款给开发商的存款
•   分配金额
•   分配金额[i + ii]
•   总王者娱乐价格[II   +  原合同价格]

分配金额的余额有时被称为“升力”。电梯是指向者已获得的费用以将合同分配给受让人。当属性值继续上升时,电梯通常是正数。然而,升力也可以是负数,例如2008年,当物质在价值下降而不是增加时。此外,在属性下降的市场中,转让人可能会使没有收到全额存款的风险,或者任何偿还的风险,以便符合房产当前市场价值所带来的总王者娱乐价格。

接受任务的受让人正在接受传派人员王者娱乐超出单位的所有风险。这包括售前合同可能永远不会完成或以后可以完成的风险,如果他/她想要完成,受让人可能需要支付的价格。此外,根据提升到分配器何时,可能无法恢复任何电梯或分配费用。 受让人也在接管合同。没有重新谈判单位的单位或布局或单位的价格。作业的效果是受让人站在分配器的鞋子里。

因此,虽然当开发人员同意分配时,存款可以报销给予转让,但只有在受让人完成王者娱乐时才能支付电梯。

进一步的考虑因素:

除了分配价格外,还有许多其他问题需要考虑。

转让者的居留权

如果转让人不是加拿大居民,则负责人必须由所得税法的第116条。

转让人可以通过转让人应付,在这种情况下,受让人的律师必须将其保留并支付,因为在处理非居民时撤销GST的规则。

GST. ,如果适用,只能在电梯上应付,但我们在加拿大收入代理机构正在取得其职位的档案中,即应在整个任务金额支付的档案中。

GST.

GST. 通常以原始王者娱乐价格支付,通常是在分配金额上。分配金额通常包括GST。但是,请确保阅读合同以确保其实际情况。凭借房屋王者娱乐等大交易,始终明智地实现税务专家或会计师的意见。

物业转让税

受让人需要在原始合同价格上支付财产转让税加上电梯而不是王者娱乐房产的王者娱乐价格。
意想不到的结果可能是原来的王者娱乐价格在“第一次买家”或“新建建筑”的财产转移税门槛下降,但随着电梯增加,受让人可以根据较高的公平市场获得这些豁免的资格价值。

如果转让人是非居民的额外考虑,则是“反避免”的财产转移税法规定,如果PTT分支审核任务交易,并确定其主要避免这一点,这可能导致非常大量的罚款外国买家税。

好处

但是,所有这些风险都在分配售前合同方面存在一些好处。让我们面对它,有时生活会发生这种情况,它没有意义你买的物业了。分配合同使转让人能够在不必王者娱乐的情况下实现财产上的收益(因此在王者娱乐价格上避免GST和PST)并在完成之前长时间储存​​。

这个故事的主旨

任务合同非常复杂。

我们始终建议在进入合同之前获得法律咨询,以便您了解有关相关的风险,税收后果以及提前发布资金的时间。

售前作业可能会探测到许多领域:房地产法,GST,PTT,资本收益和所得税。

试图浏览自己的景观不是一个好主意。

©Pazder Law Corporation(2018)

问题?称呼 Kenneth Pazder. 或者 Melissa Valana. (604-682-1509)

免责声明 : 前面的不是法律建议。 它仅供参考。在开始分配像预售合同时,始终获得专业建议。

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