公元前BC的土地组装指南(2019年)

郊区家园

什么是“土地装配”?

土地组装只是加入邻近的土地来制造更大的包裹。这通常是这样做的,因此较大的包裹可以容纳更多生活单位的建筑(是他们的房屋,连栋房屋,低层或高层公寓)。作为土地装配的一部分销售通常意味着供应商的价格远远高于他或她将在一个单独的买方销售。

一个房地产经纪人敲门,说他或她代表了有兴趣购买您的财产作为土地大会的一部分的买家或开发人员。

你该怎么办?

- 尽可能多地从房地产经纪人那里找到谁的大会(即开发商,市政厅,学校董事会或其他政府权威或其他),汇集了多少土地,将建立的内容该物业(即联排别,低层,高层或其他),目前社区计划允许的邻居允许的是,否则其他人在您所在地区签署销售协议,即发展的时间范围,无论是房地产经纪人想要代表您或买方(在现场代表买方和卖方的双重机构,除非不寻常的情况除外)。 关联.

- 要求房地产经纪人留下所有文件的副本,为您提供营销材料,上市协议和拟议合同。

- 在您签署任何上市协议或购买合同之前,请将您的律师带到审查。不要要求律师“在文件中有一个高峰”,因为你不想花多少钱。这些是复杂的文件,律师必须花时间阅读并理解他们,以便正确建议你。我已经有了无意中签署了两年的土地大会上市协议的客户,假设他们可以取消他们,如果房地产经纪人没有表现不满意。不幸的是,事实并非如此。在最近的一个方案中,一名学校董事会向矿井客户提供了一个公开的遗绩审查日期(这意味着它将无限期地将我的客户的财产联系在一起)。该报价由一个大型温哥华律师事务所起草,所以人们必须假设这不是一个起草错误。肆无忌惮的开发人员,房地产经纪人或其他人经常寻求在精细印刷中隐藏不合理的条款。不要假设你可以减少合同,因为在签约之前没有阅读它不要依赖买方的房地产经纪人或其他第三方向您解释,代替您实际阅读或让您的律师审查并向您解释。

- 开发人员的目标:除非拟议的发展进展,否则就可以尽可能长时间地捆绑您的财产。在你面前晃动的胡萝卜是您家的潜力比其正常的市场价值更多地为您提供更多的钱。通过使用“主题条件”,开发人员通过使用“主题条件”来完成这一细微术语,这是在删除时才能使合同依赖于他的术语。

典型的主题条件是:
•签署一定数量的邻居业主;
•令人满意的阶段I环境现场评估;
•令人满意的可行性研究;
•其他尽职调查搜索和调查,例如标题审查,土壤采样,现场评估等。

- 通常需要花半年或更长时间来完成这些问题。与此同时,您的财产得到有效捆绑。它无法向别人销售,并且您不太可能需要通过在地平线上销售的可能性来翻新或升级它。有时,开发人员也希望在您的财产上注册的选项。

- 卖方的目标:如果财产将被束缚超过三四个月,就可以在合同下签订合同并获得一些不可退还的赔偿。期权成本金钱,没有理由给开发人员授予一个,如果销售从未实现过,则没有得到报酬。我有一个客户在最后一分钟开始取消的十八个月的财产。在这种情况下,为您的麻烦保持20,000美元或更大,使情况有所令人口乐。请注意上市协议。这些是非常复杂的,由房地产委员会的律师起草的单面标准协议。签署后,除非您或您的律师修改,否则他们可以将卖家锁定与上市房地产经纪人的长期关系 - 无需赔偿。

其他考虑因素是:

- 支付押金在审查日期。该押金应尽量减少5-10%的最终购买价格,不可退款,优选地,在搬迁后立即向卖方发布。如果没有,它将在房地产经纪人或开发人员的律师的信任账户中举行。规定它在息息账户中持有,如果完成日期超过三四个月,则会持有对您的利息。如果存款将被持有,请添加一个要求开发人员经纪人或律师的条款向您或您的律师释放存款,如果开发人员未能关闭完成日期(否则,您可能需要参加法庭为了获得它,因为房地产服务法案需要相互同意或法院命令发布押金。 关联.

- 租回来。通常,在完成日期后,开发可能不会被建立一年或更长时间。在这种情况下,房子可能在此期间即将居住,卖方应谈​​判一年或更长时间的自由租金,而他或她在其他地方找到其他地方。确保有一个子租约条款,以便如果卖方找到另一个购买或租用的财产,他可以向别人推卸房产并将租金作为其薪酬的一部分。

- VIP或朋友&Developer其他项目的亲属状态。如果开发人员是Bosa,多边形,Pinnacle,西岸,Onni等的大型之类的,如果您在其其他产品中看到的其他产品中看到某些产品,您可能能够获得其他开发的首选状态。

- 资本收益和其他税收影响。甚至在律师审查文件之前,请致电您的会计师致电了解您可能出售税收的影响。在一个家庭住宅的单个家庭居住在用于住宅目的的正常大小的批次上,几乎肯定是一个不征税的交易。但是,如果物业是一只或两人和/或用于商业活动,可能会有资本收益或外贸差饷地生证券及各后果。在房地产中,所有的惊喜都是统治的,所以最好提前了解。

- 有什么东西给你收购?要求您自己的房地产经纪人向您建议您在您想要重新购买的区域中所建议的销售价格购买的内容。人们这些天可以震惊地发现他们可以购买一百万美元的时间(特别是如果他们很久以前买了一十万美元或更少!)

- 永远不要做出匆忙的决定。开发人员和房地产经纪人现在一直在推动签名。随时随地与您的律师,会计师和您自己的房地产经纪人协商评估情况。在大多数情况下,这是即将到来的土地汇编者,而不是另外一边,所以只要你不屈服或贪婪,你就在驾驶员座位。

结论

陆地集会在这里留下来。 40-50,000人每年迁至较低的内地,每个政治家和他的狗都赞成了越来越多的密度(虽然那是“绿色”或“可持续的”是我的谜团),至少要意识到这一点是明智的基础如果你发现有人敲门以购买你的财产以获得这个目的。

用于老年人的公寓所有者的土地组装的推论,低层建筑物是我们在以前的博客中处理的“Strata解散”情景“帮助,我的地层想要从我底下出售大楼!

©Pazder Law Corporation(2018)

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免责声明: 前面的不是法律建议。 它仅用于信息目的。在进行经济上重大交易,例如销售或购买房地产,始终建议您获得专业建议,以帮助您做出最佳决定。如果您不知道一个好的房地产经纪人,抵押贷款经纪人或银行家,我们也可以帮助您选择。

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