保护王者娱乐买家

最近采访了Kenneth Pazder 加拿大律师莫 论王者娱乐买家保护的主题。这是完整的文章:

全国范围内的一系列王者娱乐取消和失败有预先建设的投资者哭泣。虽然在不断发展的王者娱乐立法中存在一些保护,但规则因省市而异,而且他们并不总是适用于原则投资和任何失去的利益或机会。

据加拿大2016年人口普查统计数据,康复买家的数量继续增加,导致生活在王者娱乐内的加拿大人居住在王者娱乐13.3%的家庭中。随着王者娱乐项目的兴趣和建设增加,仍有担心的是,购买者的购买和销售协议尚未建造的危险。

这是一个哀叹的多伦多王者娱乐律师丹尼斯睫毛反复听到。在安大略省,校长受到保护,并在发生故障时向购买者返回,但没有其他补救措施。 “这是我对许多人表达的担忧。人们已经来找了我的建议,我说:'对不起,你无能为力。“他们说:'现在进入市场,这是另一个事情。我已经失去了价值的升值。“这就是他们损失的地方。我认为这不会改变。“

虽然王者娱乐投资者等待他们的王者娱乐建造,但市场可以继续攀登超越购买者已获得的价格。即使归还押金,他们也失去了升值或利息,在项目没有实现的情况下,它在其他地方投资了押金的资金可能会收集。对于安大略省的王者娱乐业主协会来说,这是一个足够的关注,以便在王者娱乐项目未能或取消时讨论建立保险计划的保险计划。

安大略省的王者娱乐股的购买和销售协议通常包括发展在一定时期内实现了一定的销售门槛。 Barrie,Ont说,未能达到这些目标使开发人员能够退出项目的权利。房地产律师Andrew Ain of Ain Whitehead LLP,他代表了开发人员和购买者。

但开发人员必须在Ontario的新家庭保修公司下注册额度,该公司拥有保存保护计划。并且,Builder收到的存款必须转到托管代理人或建筑师的律师投入信任,这是建造者只能在满足临价要求时访问。

虽然在安大略省的建设前王者娱乐的购买者的购买者的保护程度上,但只有高达20,000美元的押金受到保护 - 尽管AIN预期将增加。

去年纪元下调了显微镜,导致Douglas Cunningham提出了37个建议,前副总司法官司法司法官司法部。这些建议包括开发商和建设者的规定,以及对消费者的充分保护。这可能包括制定有问题的建筑商的记录,也许可能阻止他们在未来建设。

全国各地的保险计划,包括艾伯塔省新家庭保修计划和大西洋房屋保修计划。但魁北克,没有这样的程序存在,让购买者寻找其存款的私人保险。

鉴于消费者保护立法不适用于房地产购买和销售交易,对Quebec王者娱乐投资者没有获得投资保险的魁北克王者娱乐投资者,房地产和商业诉讼律师与富兰克林&富兰克林律师在蒙特利尔。

存款可以信任公证人,但购买者有时会直接向开发人员写入施工成本。 “它不受监管,应该像住宅租约一样受到监管,”他说。 “房地产经纪人有一个很好的合同,每个人都在购买建筑物的优惠。”

除非合同特别指出,如果在时间窗口内未完成的发展,储存将被返回,投资者及其资金可以在尾部举行或丢失,如果一个发展被反复延迟或项目没有活动, 他说。

富兰克林在实施普通购买和销售合同时,富兰克林在现有建筑物的房地产经纪人使用的常见购买和销售合同中受益。温哥华房地产律师Kenneth Pazder同意这种方法将有助于在不列颠哥伦比亚省的购买者筹集比赛。

虽然不列颠哥伦比亚省确实有用于存款的保护,但在那种情况下有担忧,通常存在进一步的保护。购买者在几年后等待王者娱乐的购买者失去了他们在其他地方所取得的兴趣,也许再次购买的机会因不断增加的住房价值而消失。

Pazder说,购买和销售的合同,Pazder表示,负责人员对开发商的负责,并将风险转移到购买者。其中一个风险是当建造者延长截止日期时,当在该期间失去工作的购买者时,生命,生病,离婚或受到更高的利率,影响王者娱乐购买的可行性。

他说,除了押金返回之外的进一步补救措施的考验还尚未听取。 “买家不团结......一个人不太可能将开发商带到法庭和挑战这一点。”开发人员通常还为每个项目创建新公司,如果该项目失败,可能性是它没有赔偿金额。

卡兹德认为标准形式合同将有助于将风险更加平等地在建设者和买方之间划分风险,并且他对最后两位省政府建议。但是,鉴于建筑业对该国GDP的大贡献以及王者娱乐损失和B.C的破产相对较低的王者娱乐故障和破产的发病率的大贡献,他感到不太可能获得牵引。

预设项目的一个大问题是延迟。虽然省份普遍达到允许开发人员的延伸局限性,但时间表很少见到。延长延迟可能导致买方担心,因为担心该项目永远不会完成或最终时间表延伸到其移动计划之外,这可能涉及其前一个家的销售。

在新斯科舍省,建筑商可以在360天内延长截止。 “我们确实有人希望摆脱他们的协议购买他们的单位。 Nova Scotia立法为开发人员提供了全年的扩展,而无需获得购买者的许可,“Boyneclarke LLP LLP房地产实践中的副律师Lauren Randall说,在Dartmouth。 “在有产品之前,他们很久就会卖掉单位。我从来没有参与过一个实际关闭的人,当时最初预计关闭。“

她告诉客户,当项目延迟时,他们可以要求退款,但开发商没有义务提供任何补救措施。如果项目延迟超过360天,则购买者有权要求返回存款,但它们不太可能得到任何兴趣或其他赔偿。

Roberto Noce是埃德蒙顿Miller Thomson LLP的合伙人,在埃德蒙顿和王者娱乐法律专家说,Condo法律在加拿大相对较新。 “事实上,阿尔伯塔是加拿大的第一个省份1966年通过王者娱乐立法,”他说,加拿大第一个王者娱乐计划在埃德蒙顿注册。

但直到1月1日,今年1月1日,艾伯塔省的王者娱乐法则被修订,以便在他们的期望方面向开发商提供更明确的明确,并为买家提供保护,确保他们的存款被律师的信托持有,并在此次事会上予以予以信任。构建器的默认值。

“今天,我会对潜在的买家说,你今天的钱和位置比去年更安全,”诺斯说。但即使返回押金,买方也会对其投资期间的任何欣赏或利益丢失,他们在等待建造王者娱乐的时间内可能获得。

Noce说买家常常被购买的情感依恋摇曳,并不总是客观地看待它。结果是,他们最终可以签署签约的合同,以少量保护。在购买时经常被忽视的重要因素是一定的举动日期,建设者可能提供的任何补救措施如果这延迟。

尽管开发商保留了取消发展的权利,但如果某个日期没有实现一定的销售额,则该合同可能包括在取消时可以向购买者流向购买者的赔偿金。

“人们拥有合同自由”,但市场需求可能决定了买方的议价权力,Noce说。 “你有任何Clout建议任何变化的机会都在低端。”

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