我可以翻转公寓的时间有多长? PAZDER LAW CORP答案:

温哥华

什么时候重新销售?

我买了一个售前公寓,它的价值上涨了。 如果我分配合同或者只是购买它并在占用之前翻转它,怎么办? 六个月后怎么样? A year? 甚至有规则吗?

更重要的是,资本收入或商业收入的利润是多少?

一半的资本收益是免税,而业务收入是完全应税的,所以如何处理销售销售目的对卖方产生重大后果。

加拿大税务局(“CRA”)如何确定销售公寓的收益是构成的 经营收入或资本收益? 这个问题出现在荣誉尊敬的大法官面前 Stephen Bygrave V她的女王陛下 2019年TCC 138.王正发说,这个问题的答案是一个事实的问题。

司法王国强调了下列因素列表加拿大最高法院 弗里斯森v陛下女王 [1995] 3 SCR 103从国家收入的“公告IT-218R的部长”中重新确定了销售公寓的收益是否是经营收入或资本收益:

1.      意图: 纳税人在购买时对房地产的意图,该意图的可行性以及它进行的程度。打算为利润销售物业将使交易更有可能被特征为业务收入而不是资本收益。

2.      纳税人的业务或专业: 纳税人和联营公司的商业,职业,呼叫或贸易的性质。纳税人的业务或专业越紧密与房地产交易有关,收入的可能性越可能是业务收入而不是资本收益。

3.      物业的自然和使用: 财产的性质和纳税人由其制成的用途。

4.      融资和销售时间: 借用金钱的程度用于资助交易和纳税人持有的房地产的时间长度。涉及借来的金钱和快速转售的交易更有可能被描述为业务收入。

在这四个因素中,联邦上诉法院表示,纳税人在获取财产时的意图是最具决定因素。

加拿大最高法院进一步说明 Friesen. 如果意图揭示了盈利计划,那么法院将得出结论,交易是业务收入。但是,必须有一个合理的意图从交易中获得利润。由于提供了足够高的价格,纳税人征服纳税人销售该物业并不会将交易从资本收入改为业务收入。

与大多数情况一样,这一人会改变其特定事实。

在这种情况下,上诉人与他在克兰斯顿公园一起拥有的物业中与他的兄弟一起生活。上诉人希望出售Cranston Park Property迁移到更靠近工作的较小财产。随后上诉人在预制家庭上发出报价,该房屋设定为2年(“Maison Property”)。 在优惠和完成日期之间,上诉人的兄弟结婚并有一个孩子。然后一年后,上诉人的父亲突然消失了他们母亲决定搬回加拿大并与他们一起生活。上诉人重新融资了该物业,买出他兄弟的份额。一旦上诉人的母亲和他一起生活,上诉人就会知道Maison属性太小。 在他的房地产经纪人的建议而不是分配房产,上诉人成为注册的所有者并在占有权后列出它。

法院发现,上诉人的意图不是一个计划的计划,而是由于他父亲的意外死亡以及他母亲所欠的新义务而导致的。此外,上诉人是过境操作员。因此,他的职业与房地产交易密切相关。这两个因素都借给了这是一个资本交易的发现。

然而,Maison酒店是一个住宅公寓式公寓,销售相对较快,上诉人从未住在房产中。因此,黄司司法表示,第三个因素建议发现业务收入。

正义黄某发现第四个因素在此事上是中立的,因为几乎没有融资证据,而采取冠军和重新销售的时期则缩短,进入协议和采取标题之间的期限很长。

基于分析法官,黄先生基于因素,特别是意图,尤其是意图,该销售交易所得款项应被视为资本收益。

顺便说一句,CRA发出问题的销售额仅为13,412美元(所以不要认为,因为利润并不是巨大的,这必然在雷达下飞行)。

see 这里。

这个故事的主旨

何时销售房产的设定规则,以确保收益将被视为资本增益。 在上面列出的四个因素是CRA和法院的样子。

当您考虑房地产购买时,采取措施记录您的意图。如果您的计划是租用房产进行投资收益,请保留您在租赁的租赁物业管理公司列表,您可以获得租赁或其他媒体广告的租赁,您可能已放置,您提出的租赁限制所作的调查在建筑物等。

如果您的情况发生变化,这些都会有用,并且您必须说服CRA,您确实打算将该财产持有作为投资作为购买报价。 

此外,准备好提前为您选择出售房产而不是原先计划租用的可信原因。

例如,我们有几位客户在2016年夏天颁布外国买家税之前购买售前公寓,销售额尚未完成。 由于额外的25%税收,不断变化的税收景观对我们的客户无法完成购买的程度,他们无法完成购买。

这就是我认为有效变化的例子,然而,CRA仍然没有关于来自资本收益/商业收入和GST观点的这种案件(包括客户')的全部筏子的决定。

©Pazder Law Corporation(2020)

1410 - 800 W. Pender St. Vancouver,BC,V6C 2V6  
电话:604 682-1509    Fax: 604-682-3196
[email protected] www.axshoe.com.

问题? 称呼 Kenneth Pazder. 或者 Melissa Valana. (604-682-1509) atPazder Law Corporationanytime for a free consultation.

免责声明:这不是法律建议,但仅供参考。法定和案例法经常更改,因此在制定房地产决定之前始终建议获得法律,税收,会计或其他专业咨询。

分享:

发表评论

您的电子邮件地址不会被公开。 必需的地方已做标记 *