向非居民购买时犯了$ 600,000的错误

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交出房门钥匙的手

当您从非居民购买加拿大房地产时要当心!

《所得税法》第116条要求买方“进行合理的查询”以确定任何房地产卖方的居住身份。

通常从卖方检查标准BC房地产合同首页或最后一页上的“居民”或“非居民”框开始(取决于您使用的版本)。

卖方的房地产经纪人经常忽略这一点 很重要 条款是因为他们不知道为什么会出现,或者他们没有在接受买方要约时问卖方这个问题。

该条款是向买方发出卖方居留状态警报的第一步。通常,如果卖方表明他是加拿大居民,则买方的律师会在一份法定声明(与誓章类似的文件)中对此进行确认,该声明应由卖方在截止日期之前在其律师办公室签署。

除非买方本应知道,否则在宣誓后获得有效的居住声明通常构成合理的询问。

如果买方未能进行合理的查询,并且卖方是非居民,并且没有为销售支付适用的资本利得税,那么加拿大税务局(“ CRA”)将对买方收取全部税款。

出于这个原因,买方律师必须对销售所得的滞纳金进行INSIST,以占总销售价格的25%至33%(取决于财产的性质)的理由-尽管以我的经验,这25%足以符合卖方的纳税义务。

在卖方可以向买方提供CRA的合格证明以确认已支付与销售有关的税款之前,此保留保留为信任状态。

但是,此问题在 止赎销售 或一个 法院命令执行销售。

BC判例法认为,在丧失抵押品赎回权的程序中,止赎方(通常是银行)被视为卖方。这是合乎逻辑的,因为银行的代表接受买卖合同中的买方要约,尽管事实上银行没有作为所有者的财产所有权。

注册所有者签署“无”(不是销售协议或任何所有权转让)。

因此,由于加拿大大多数金融机构都居住在这里,所以人们会认为没有居民问题要考虑。

但是,CRA采取相反的立场-即在止赎或法院命令执行法中, 注册拥有人 是卖方,因此,如果他是非居民,则必须从销售收益中支付资本利得税(适用)。

如果未缴纳所需的税款,CRA将评估买方的未缴税款!

丧失抵押品赎回权的律师通常会在购买协议中附上一份三页的时间表(很少有房地产经纪人或其购买者阅读),其中规定该财产“按原样”出售,并且银行(卖方)不对该财产作任何陈述(或注册所有者)。

因此,买方律师要求的法定声明以确认居留权通常会被划掉,而银行则对注册所有者的居留身份一无所知。

这种确切的情况发生在最近的卑诗省最高法院关于 毛诉刘 (2017年BCSC 226) 除非销售是法院命令执行程序。

这意味着原告获得了针对注册所有人的判决,将其针对财产提出诉讼,并根据《法院命令执行法》将财产出售给了第三方。

您的过程类似于止赎的过程,因为所有权是通过法院命令转让的(通常是由于可能对出售提出异议的注册所有者的反对),因此注册所有者不参与出售。

卑诗省最高法院法官认为,买主或其公证人均未对卖主的居住身份进行合理查询。

卖方律师拒绝提供有关注册所有者的居住状态的任何信息。

交易结束前没有任何阻碍。

然后,CRA用600,000美元的税单评估了买方,买方立即起诉了他的公证人,并获得了全部金额的判决。截至撰写本文时,尚不清楚公证人的保险人是否会对该决定提出上诉。

在这种情况下,不幸的是,注册所有人和判决持有人(造成出售的)都是非居民,因此,提出哪个论点都没有关系(注册所有者是卖方,还是判决持有人是卖方)。卖家)。在这种情况下,应该进行保留。

故事的寓意:

  1. 在完成日期之前,对卖方的居住状态进行尽职调查;
  2. 坚持在签订合同时选中“居住/非居住地”框(或者,如果当时无法确定,请使卖方成为卖方有利于买方提供居住权的证据,这是有利于买方的附带条件完成);
  3. 如果根据法院命令的销售(抵押品赎回权或法院命令执行法)进行购买时要格外小心,因为引起销售的一方(无论是银行还是判决持有人)可能不愿就注册所有者的居住权作出任何陈述。在上述情况下,这可以使您与公证人同舟共济。在您撰写要约报价并阅读合同的时间表之前,请务必征求合格的法律建议,卖方的律师将始终附上合同的时间表。

©帕兹法律公司(2017)

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免责声明:  前述内容仅出于提供信息的目的,并不作为对读者的法律建议。修改不列颠哥伦比亚省使用的标准房地产合同时,请始终咨询有经验的房地产律师。此外,成文法和判例法可能会不时更改,这可能会使将来的分析不准确。 

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